一、開發(fā)商的允諾是否構(gòu)成合同的條款

開發(fā)商的允諾大多數(shù)是先給人一種信息，然后購買者根據(jù)自己的具體需求，會去和賣房者進行一個溝通，然后看能不能達成一個協(xié)議，這個也是合同簽訂前的一個過程。具體是怎么進行，看下面的敘述。

首先，要區(qū)分要約和要約邀請。我國《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定，內(nèi)容具體確定；表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！钡谑鍡l規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?/p>

通過上述規(guī)定可知，出賣人在商品房銷售廣告和宣傳資料上的承諾，原則上屬于要約邀請，但當其符合要約規(guī)定時，則視為要約。在司法實踐中，銷售廣告和宣傳資料符合以下四個要件，則認定為要約：1、銷售廣告和宣傳資料涉及的內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍；2、銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容是針對房屋及相關(guān)設(shè)施的；3、所作的說明和允諾具體確定；4、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

二、開發(fā)商不兌現(xiàn)允諾的是后果什么？

（一）買受人可以要求開發(fā)商承擔違約責任。如前所述，如果銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容明確、具體，可以履行，那么可以認定為要約，則應為合同內(nèi)容。如果在交房時開發(fā)商未按照約定交付房屋，那么開發(fā)商便構(gòu)成違約，買受人可以要求開發(fā)商承擔相應的違約責任。但是因為合同中一般沒有約定此種情況的違約責任承擔方式，此時，買受人可以主張開發(fā)商退還部分購房款作為承擔違約責任的方式。

（二）買受人以欺詐為由主張撤銷合同，賠償損失。在實踐中，遇到部分買受人認為開發(fā)商構(gòu)成欺詐，撤銷合同，賠償損失。對于一般銷售廣告和宣傳資料中所述內(nèi)容不超出法律規(guī)定的限度，司法實踐中，不宜認定為欺詐。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第68條規(guī)定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為?！庇纱丝梢?，構(gòu)成欺詐必須滿足以下條件：1、欺詐人具有欺詐的故意；2、有欺詐行為；3、被欺詐人陷于錯誤是基于欺詐人的欺詐；4、被欺詐人因錯誤認識而為。

在現(xiàn)實中，有些開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所述的內(nèi)容是不假，但他們就是不兌現(xiàn)。這并不一定構(gòu)成欺詐，這時，建議買受人選擇第一種方式，依法向開發(fā)商主張違約責任。這樣就可以維護自己的利益，具體怎么去訴訟，可以咨詢律師。