一、什么是二手房交易

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。

二、在二手房交易時，應(yīng)該注意哪些問題

（一） 核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰

賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤即可。只有做到這一點(diǎn)，你才能防止無效買賣合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。

（二）核實(shí)房屋狀況

一定要謹(jǐn)慎對待看房行為，至少應(yīng)核實(shí)以下幾個方面：

1、房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。

2、房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。

3、房屋權(quán)利情況。如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。

（三） 明確交易程序

二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。

1、看房、簽約： 看房滿意后，買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。

2、按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。

3、交房：交房有利于防止賣方一房兩賣的機(jī)會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)：

①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進(jìn)行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。

②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。

③房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

4、過戶：過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：

①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時間。

②過戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。

③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。

④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予以約定。

（四）明確違約責(zé)任

和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。雙方在簽約時就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。

3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

4、應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法，以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。

總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險，特別是買方的風(fēng)險。

以上就是關(guān)于“什么是二手房交易”、“在二手房交易時，應(yīng)該注意哪些問題”相關(guān)問題的解答。在二手房交易過程中，會出現(xiàn)許多突發(fā)狀況，房子是否是本人的房子？有時會出現(xiàn)用他人名義來冒名頂替的情況。遇到這種比較復(fù)雜的狀況時，建議您去咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，通常律師會協(xié)助您處理好在二手房交易過程中出現(xiàn)的各種難題。