一、什么是購房合同？

所謂購房合同，是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。

二、簽訂購房合同需要注意哪些事項(xiàng)？

（一）簽訂購房合同——要注意五證的審查

有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

1、注意五證的審查的對策

（1）復(fù)印件要注意看原件。

（2）有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

（3）對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

2、律師建議：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

（二）簽訂購房合同——要注意公攤面積的規(guī)定

建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

1、注意公攤面積規(guī)定的對策

（1）在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

（2）在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

（3）按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

2、律師建議：

合同明確規(guī)定，雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

（1）如果實(shí)測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。

（2）買受人對實(shí)測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。

（三）簽訂購房合同——要注意房產(chǎn)證的辦理期限

建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

1、注意房產(chǎn)證的辦理期限的對策

（1）五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

（2）將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

2、律師建議：

合同要明確規(guī)定，如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

（1）買受人不退房的，出賣人需要承擔(dān)的違約金怎么計(jì)算。

（2）買受人退房的，出賣人需要承擔(dān)什么約定責(zé)任。

如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

（四）簽訂購房合同——要注意通知方式

合同中約定通知義務(wù)后，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

1、通知方式的對策

（1）將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。

（2）如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

2、律師建議：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。

從上文可知，簽訂購房合同，購房者是不容有任何疏忽大意的。簽訂購房合同有許多事項(xiàng)是需要我們注意的，就拿房產(chǎn)證辦理期限的規(guī)定來說，如果合同中沒有明確規(guī)定。對于房產(chǎn)證的辦理，開發(fā)商也許會一拖再拖，對于這種情況是非常常見的，您一定要注意。如今，購房合同內(nèi)容有很多情形是您需要謹(jǐn)慎的，建議您在簽訂的時(shí)候，最好先咨詢相關(guān)的房產(chǎn)律師。