一、何時(shí)房屋買賣合同無(wú)效

房屋買、賣對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)講是一件大事，每個(gè)人都會(huì)小心翼翼，慎之又慎。但是由于知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不足，很多人不慎買了一套問(wèn)題房屋，或簽了一份無(wú)效的房屋買賣合同，惹來(lái)無(wú)盡的麻煩。所以你應(yīng)當(dāng)在房屋買賣前，盡可能的了解相關(guān)的法律規(guī)定，以保證交易的安全、順利。

根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，結(jié)合我國(guó)目前的司法實(shí)踐，筆者將房屋買賣活動(dòng)中可能導(dǎo)致合同無(wú)效的所有情形進(jìn)行總結(jié)，共有如下十一種：

（一）無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，買賣合同無(wú)效。無(wú)民事能力人一般是指未滿十歲的兒童、精神病人；

（二）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。限制行為能力人主要指年滿十歲未滿十八歲的未成年人以及不能完全辨認(rèn)自己行為后果的人；

（三）一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。 這里的事實(shí)真相應(yīng)指有關(guān)房屋權(quán)屬等信息，而不是有關(guān)房屋情況的所有信息；

（四）以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買賣合同；

（五）乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同；

（六）房屋買賣雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的合同；

（七）買賣權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋。出售人應(yīng)當(dāng)對(duì)所出售的房屋擁有絕對(duì)的、無(wú)任何瑕疵的所有權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對(duì)的所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無(wú)效；

（八）未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分其他共有人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的房屋買賣合同；共有房屋的出售應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所有共有人簽字一致同意，否則買賣合同無(wú)效?，F(xiàn)實(shí)交易中，有的共有房屋其共有人名稱會(huì)記載于房屋所有權(quán)證上，讓所有的共有權(quán)人簽字好辦。但是對(duì)于那些并未在所有權(quán)證上記載全部所有人的房屋即隱名共有房屋怎么辦，買房人可以通過(guò)由賣方在房屋買賣合同中承諾無(wú)其他共有人的方式保護(hù)自己的交易安全；

（九）出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣合同無(wú)效。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣合同無(wú)效，但出租人僅僅是未履行通知的義務(wù)，或同等條件下將房屋賣給承租人以外的人的，其簽訂的房屋買賣合同仍然有效。

（十）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買賣合同。被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等；

（十一）其他導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)效的情形。

二、房屋買賣合同無(wú)效怎么辦

無(wú)效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒(méi)有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效，具有溯及力。房屋買賣合同是否無(wú)效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)，而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。房屋買賣合同被宣告無(wú)效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（一）相互返還。即由出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋；

（二）買受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi)，買受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣人適當(dāng)給予補(bǔ)償。

（三）有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買賣合同無(wú)效所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

（四）在商品房買賣過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（五）因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

（六）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

房屋買賣合同無(wú)效之后，如果能夠通過(guò)協(xié)商、或者調(diào)解的方式解決就最好了，如果提起訴訟，或者通過(guò)其他法律途徑，建議購(gòu)房者及時(shí)咨詢或者聘請(qǐng)專業(yè)律師代理。