一、預售商品房轉讓應符合什么條件

（1）必須存在有效的商品房預售合同

轉讓合同是以預售合同為基礎的，預售合同無效，轉讓合同當然無效。關鍵是如何理解有效的涵義。合同有效是否要求開發(fā)商具備締約主體資格？如果開發(fā)商沒有取得預售許可證而簽定合同，此時合同是否無效？只要合同是雙方意思表示一致的結果就應該認定為有效。只有出現(xiàn)了法律規(guī)定的無效事由時才可認定為無效。要將政府對開發(fā)商的行政干預與預售合同的效力區(qū)分開來。未取得預售許可證，完全可以由政府部門對開發(fā)商采取行政措施，如罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照等，但這完全不影響合同的效力，民事合同仍然要履行，至于開發(fā)商因行政措施而導致不能履行時，民事合同的目的落空，當事人可以尋求違約救濟途徑。

（2）標的物為正在建設而未竣工的商品房

要嚴格區(qū)分現(xiàn)房抵押與期房按揭。商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并蚩尤房屋所有權時，將房屋再轉讓給他人的，按一般買賣關系處理。

（3）必須取得銀行的同意

銀行和預售人之間形成了借貸法律關系和抵押法律關系，相應的銀行是債權人和抵押權人。抵押權是物權，物權具有追及力，無論抵押物轉輾到何人之手，抵押權人都可以行使抵押權。抵押人轉讓抵押物未取得抵押權人同意時轉讓合同無效的規(guī)定。在借貸法律關系中，債務人轉讓債務必須征得債權人的同意，否則轉讓不發(fā)生效力?？梢姡鞯勉y行的同意是基于銀行和預售人之間的借貸關系，而非抵押關系，必須明確這點。

（4）應該通知開發(fā)商

開發(fā)商和預售人之間是商品房買賣法律關系和借貸保證法律關系。相應的開發(fā)商是債務人和連帶保證責任人。在前者中，銀行和預購人已經支付了全部房款，開發(fā)商作為債務人必須按時交付房屋，預購人是債權人，其轉讓債權時無須征得開發(fā)商同意，僅須通知即可。在連帶責任保證法律關系中，在預購人不能按期付款給銀行時，開發(fā)商承擔回購義務，是連帶責任保證人。按《擔保法》規(guī)定，在保證期間，債權人許可債務人轉讓債務時，未經保證人同意，保證人不再承擔保證責任，可見期房轉讓不以取得預售人同意為要件，不過在實際操作中，各銀行都在借款合同中約定預購人轉讓期房時必須取得開發(fā)商的同意，以此來保護自身利益。

（5）預購人與下手買家簽定轉讓合同，并辦理了有關手續(xù)

轉讓雙方必須在意思表示真實的情況下達成簽定合同，合同簽定后，雙方持原預售合同和轉讓合同及銀行的書面同意轉讓書到房地產管理部門辦理轉讓登記備案手續(xù)，在交納相關契稅、手續(xù)費等費用后，房地產管理部門為雙方當事人辦理更名手續(xù)，明確開發(fā)商向受讓方交付房屋的義務。

二、預售商品房如何轉讓

（1） 轉讓方與受讓方須簽訂轉讓合同（一式兩份），合同中應載明轉讓的預售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉讓方與受讓方的權利和須承擔的義務等內容。其中，轉讓金額與原預售契約價款相一致。轉讓合同需經開發(fā)企業(yè)認可、簽字蓋章。

（2） 轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同并符合規(guī)定的，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》，報當?shù)胤课葜鞴懿块T審查。

（3） 交易管理部門對批準轉讓的，通知轉讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉讓方所持有的預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不準轉讓的，應通知轉讓人。

商品房預售合同在訂立生效后，由于各種原因，可能發(fā)生當事人預售合同權利和義務的轉移，即一方甚至是雙方當事人的變更。既然是合同的變更就必須符合一定的條件且按照一定的程序進行，購房者往往對此并不熟悉，如果一定要對預售的商品房進行轉讓，最好先咨詢專業(yè)的律師，應符合哪些條件，遵循什么樣的流程，謹防之后發(fā)生不必要的糾紛。