一、商品房實際與廣告不符怎么辦

商品房廣告與實際不符的，在符合下述條件時，購房者有權要求開發(fā)商予以賠償。

1、所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對待。

2、廣告的內(nèi)容是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結構、空間尺寸，設備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場觀察一下或向有關規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任；

3、對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。

二、商品房不符合約定怎么辦

交付的房屋不符合，合同規(guī)定通常有面積數(shù)量不符合，質(zhì)量不符合房型不符合等，對于面積不符的合同有約定的，從約定，合同沒有約定的，按有關法律法規(guī)規(guī)定：因勘察誤差，公用面積分攤計算失誤的，應按原合同價不變，因開發(fā)商變更設計發(fā)生面積誤差的，雙方按實際面積協(xié)商價格。

協(xié)商不成允許退房開發(fā)商應承擔違約責任，上述兩項原因之外，發(fā)生面積誤差的，原則上以有利于購房一方的原則處理即實際面積超過合同面積的，按合同價不變，實際面積不足合同面積的，不足部分應當退款。對于質(zhì)量不符合的，應由賣方采取補救措施，對房屋進行修理并賠償買方的經(jīng)濟損失，如果房屋存在缺陷，不符合安全標準，在合理期限內(nèi)無法修復的應當允許買方解除合同，賠償損失。交房同時開發(fā)商應交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，按規(guī)定履行保修義務。

近年來，隨著預售商品房交易量的上升，預售商品房廣告方面的糾紛也在增多。購房者往往信賴商品房廣告而購買，而開發(fā)商卻不以此來建造房屋，遇到開發(fā)商交付的房屋不符合廣告的約定后該如何處理，如果不符合買賣合同的約定內(nèi)容又該如何處理？這些糾紛發(fā)生后最好先咨詢專業(yè)律師的意見，他們可以最大程度的保護您的利益。