一、商品房買賣合同有哪些內(nèi)容
（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；
（2）商品房基本狀況；
（3）商品房的銷售方式；
（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
（5）交付使用條件及日期；
（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（9）面積差異的處理方式；
（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（11）解決爭議的方法；
（12）違約責(zé)任；
（13）雙方約定的其他事項(xiàng)等，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。一旦認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房買賣合同，買房人即有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定及法律規(guī)定承擔(dān)民事責(zé)任，此時(shí)開發(fā)商承擔(dān)民事責(zé)任的范圍包括差價(jià)賠償。
二、如何應(yīng)對房屋買賣糾紛
在簽訂房屋買賣合同中如何防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，是人們在買房遇到糾紛后能否把握主動權(quán)的關(guān)鍵。我們整理了購房者的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為您歸納出可能存在的六大購房“風(fēng)險(xiǎn)”，并請有關(guān)專家給出解決方法。提醒您在簽訂合同時(shí)多多注意，出現(xiàn)糾紛時(shí)妥善解決。
（1）計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
合同已經(jīng)明確了出賣人不再向買受人收取該商品房房價(jià)款以外的費(fèi)用，那么在合同中由開發(fā)商填寫的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開通費(fèi)、配套費(fèi)的，購房者都可以理直氣壯地要求劃去。
（2）付款方式及期限
按揭買房，一般都是由買受人提供相關(guān)資料，由開發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，購房者應(yīng)該注意，要在合同中對按揭由誰負(fù)責(zé)這項(xiàng)進(jìn)行明確約定，同時(shí)明確因按揭手續(xù)遲延辦理導(dǎo)致逾期付款的，買受人不承擔(dān)逾期付款責(zé)任。
出賣人應(yīng)將買受人已付的款項(xiàng)返還給買受人，并支付相應(yīng)利息，按雙方約定的百分比賠償給買受人。否則，即使是開發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時(shí)辦理下來，因沒有約定按揭由誰負(fù)責(zé)，必然會導(dǎo)致買受人最終承擔(dān)逾期付款的責(zé)任。即使開發(fā)商有嚴(yán)重違約行為，購房者也將因理虧而不好去維權(quán)。
（3）交房期限和條件
交房日期最好用數(shù)字的大寫形式。另外，開發(fā)商往往會利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”。購房者簽訂合同時(shí)要提高警惕，堅(jiān)決要求劃去這樣的約定，否則，開發(fā)商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。
（4）面積差異咋處理
不良開發(fā)商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購房者多掏錢。
對此，購房者可以拒絕3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，并要求約定買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，無論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房價(jià)款均由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
（5）逾期交房怎么辦
開發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠(yuǎn)低于其守約成本。解決的辦法就是增加其違約成本，將違約金比例提高到其不敢違約的地步。
律師建議，將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開發(fā)商將質(zhì)量存在瑕疵的房屋進(jìn)行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時(shí)就做補(bǔ)充約定：買受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣人應(yīng)當(dāng)對質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書面通知買受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，在維權(quán)過程中產(chǎn)生障礙時(shí)，可以及時(shí)向房產(chǎn)專業(yè)律師求助。
