一、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问?/strong>
拆遷補(bǔ)償?shù)男问接腥N，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。是指拆遷人用異地或者原土地上再建設(shè)的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來(lái)的房屋被拆遷后仍然保留相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)。對(duì)于拆遷人來(lái)說(shuō)有影響余房率的負(fù)面作用，但是有利于保護(hù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)和其他合法權(quán)益，也是與住房制度改革的大趨勢(shì)相符合的，所以《拆遷條例》賦予被拆遷人要求以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式給予補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，并且規(guī)定：“拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)調(diào)換也不是絕對(duì)的，對(duì)于還建有特殊困難，又沒有其他房屋可供調(diào)換的建設(shè)項(xiàng)目，被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求就不能給予支持。另外，拆除地上附屬建筑物也不實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但要付給被拆遷人拆遷補(bǔ)助費(fèi)。
2、作價(jià)補(bǔ)償。指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。作價(jià)補(bǔ)償是拆遷人樂于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題，而且還可以有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產(chǎn)開發(fā)初始投資過(guò)大。
3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合是指在拆遷補(bǔ)償中，對(duì)被拆除的房屋一部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一部分實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償。這是一種折衷的形式，有利于協(xié)調(diào)拆遷雙方在補(bǔ)償形式問題上的分歧。
二、拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)
產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算的。
1、所謂建筑面積，一般是指產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實(shí)施中按照1982年國(guó)家頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》執(zhí)行。實(shí)踐中常常出現(xiàn)償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結(jié)構(gòu)上不同，由此產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算問題。
2、根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)。重置價(jià)格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價(jià)(以每年公布的當(dāng)年造價(jià)為準(zhǔn))。結(jié)構(gòu)差價(jià)是指不同結(jié)構(gòu)的房屋所花費(fèi)的不同造價(jià)之間的差額，以重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，即以被拆除房屋的重置價(jià)格與償還房屋的造價(jià)之間的差額作為結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)，由一方向另一方支付結(jié)構(gòu)差價(jià)。非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積超過(guò)原面積的部分，按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算;償還面積不足原面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算，即以重置價(jià)格結(jié)合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。
3、至于住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。這是考慮到住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況復(fù)雜，各地對(duì)結(jié)構(gòu)差價(jià)支付亦采不同政策，因而不在全國(guó)實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)定。作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的。實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估的價(jià)格作為計(jì)算的依據(jù)。一般不允許當(dāng)事人之間私下交易。
綜上所述，《拆遷條例》對(duì)拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補(bǔ)償提出了特別的要求。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建；作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，?yīng)按重置價(jià)格給予補(bǔ)償，不考慮該房屋的新舊程度。無(wú)論哪一種補(bǔ)償形式，都將房屋的附屬物也納入補(bǔ)償范圍。這是考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦奈镔|(zhì)文化生活需要。
