一、開(kāi)發(fā)商交鑰匙就是交付房屋嗎

對(duì)房地產(chǎn)的交付條件、交付日期的認(rèn)定，長(zhǎng)期以來(lái)存在較大爭(zhēng)議，有的法院看是否取得《住宅交付使用許可證》，有的法院看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證），還有的看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有與買受人辦理房屋交接手續(xù)。究竟以何為準(zhǔn)？

《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施已逾五年，繼續(xù)從寬不利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于樹(shù)立法律權(quán)威。目前嚴(yán)格依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理的時(shí)機(jī)已成熟。因此我們考慮在商品房預(yù)、現(xiàn)售條件上、在商品房交付條件、交付時(shí)間認(rèn)定上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律法規(guī)處理。具體掌握為：

預(yù)售商品房出售人在約定的交房日應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證），并與買受人辦理房屋交接手續(xù)（俗稱交鑰匙），通知買受人辦理過(guò)戶手續(xù)。現(xiàn)售商品房出售人在約定的交房日也應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證）并與買受人辦理房屋交接手續(xù)（交鑰匙），通知買受人辦理過(guò)戶手續(xù)。違反其中一項(xiàng)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人遲延受領(lǐng)或拒絕受領(lǐng)的，開(kāi)發(fā)商不負(fù)延期交付責(zé)任。當(dāng)事人在銷售合同中對(duì)違約金計(jì)付期限有約定的從約定，無(wú)約定的，違約金自約定履行期間屆滿之日起計(jì)付至所有義務(wù)中最遲一項(xiàng)完成之日止。

二、開(kāi)發(fā)商逾期交房怎么辦

簽訂合同時(shí)應(yīng)約定賣方于規(guī)定的日期交付房屋，逾期超過(guò)一定期限仍未交付的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，有權(quán)退房，并要求返還房?jī)r(jià)款及相應(yīng)的利息，并要求售房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這里需要明確一點(diǎn)，即只有逾期交房超過(guò)了合同約定的期限，在售房人構(gòu)成根本違約的條件下，售房人才承擔(dān)退房的義務(wù)；如果逾期交房沒(méi)有超過(guò)合同的期限，那么售房人不構(gòu)成根本違反合同，購(gòu)房人不能解除合同，只能要求售房人承擔(dān)逾期交房的務(wù)。如果雙方在買賣合同中沒(méi)有約定具體的交房日期，那么處理起來(lái)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較困難，因?yàn)闃?gòu)成逾期交房的時(shí)間長(zhǎng)短與根本違約有著直接聯(lián)系，究竟多長(zhǎng)時(shí)間算是根本違約，足以導(dǎo)致解除合同，雙方可能會(huì)存在爭(zhēng)議，在沒(méi)有約定的情況下，只能按法律規(guī)定的時(shí)間確定。

《合同法》并沒(méi)有規(guī)定多長(zhǎng)時(shí)間可解除合同，只規(guī)定了守約方在催告的情況下，違約方在合理的期限內(nèi)應(yīng)履行合同，如果不履行合同，守約方可提出解除合同。雖然《合同法》并沒(méi)有規(guī)定具體的期限，但在司法實(shí)踐中合理的期限一般是個(gè)月。也就是說(shuō)，過(guò)了交房的日期個(gè)月售房人仍不交房的，買房人可以解除合同，要求退房款及相應(yīng)違約賠償。

近年來(lái)全國(guó)各地法院的商品房買賣合同糾紛案件大量上升，主要涉及逾期交房和逾期辦證糾紛，特別在逾期交房糾紛案件中，開(kāi)發(fā)商就認(rèn)定為交鑰匙就是交房，而購(gòu)房者也不知道到底怎樣才算交房，也不知道開(kāi)發(fā)商逾期交房后怎么辦，所以往往利益受損。為了避免自己的合法權(quán)益受侵犯，在商品房交房時(shí)最好請(qǐng)專業(yè)律師陪同去收房、驗(yàn)房，也可以發(fā)生糾紛后咨詢專業(yè)律師如何處理比較好。