一、什么是商品房
商品房是隨著福利性實物分房制度的取消，城鎮(zhèn)居民住房逐步實現(xiàn)市場化、貨幣化而出現(xiàn)的。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個人經(jīng)批準自行建造的生活住房是有明顯區(qū)別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預售(期房)的形式出現(xiàn)。
二、商品房預售有哪些流程
1、滿足商品房預售的條件要求
商品房預售實行預售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應(yīng)當符合下列條件：
（1）具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
（2）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
（4）工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》
2、訂立預售合同
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應(yīng)當向預購人出示商品房預售許可證，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。合同應(yīng)當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應(yīng)當執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范標準。
3、銀行對商品房預售合同的進行審查(需要辦理按揭貸款時)
首先銀行審查房地產(chǎn)開發(fā)商的主體資格及資信狀況。
其次，銀行對按揭標的物工程進展情況、坐落位置、銷售價格等項目進行審查。
最后，銀行對預售商品房按揭合同進行審查，包括對購房人的主體資格審查。
4、預售合同登記備案
商品房預售人應(yīng)當自合同簽訂之日起30日內(nèi)報當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。
5、房屋交付驗收
房屋達到預售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時向購房人發(fā)出通知書，購房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)。在驗收交接時，售房人應(yīng)當出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。
6、辦理預售商品房的過戶手續(xù)
預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證等程序。
三、商品房預售有什么風險
商品房預售中有很多的風險，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、商品屋出售前廣告宣傳風險
在房地產(chǎn)市場中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取期房的形式來運作，以售“樓花”的方式進行銷售，以此獲得項目開發(fā)的建設(shè)資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購房者多依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳來決定是否購買其商品房，因此，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，廣告宣傳設(shè)計如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關(guān)重要。
2、商品房出售時簽訂認購書的風險
開發(fā)商會組織進行預訂、認購等方式，收取購房者一部分定金，與購房者簽訂認購協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認購書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。當然取得預售許可證后也可以簽署認購書，即俗稱的“大定”。
3、商品房買賣合同中違約責任的風險
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房屋建設(shè)過程中會有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是常有的事情，如何有效的在房屋買賣合同對此違約責任作出約定，是十分重要的。
商品房在預售過程中，會產(chǎn)生各種各樣的問題。商品房是否符合國家相關(guān)法律的規(guī)定？如果開發(fā)商把錢卷跑了怎么辦？關(guān)于商品房預售過程中所產(chǎn)生的各種糾紛，建議您去咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，相信有了律師的幫助，您不會再為之發(fā)愁。
