一、什么是商品房

商品房是隨著福利性實(shí)物分房制度的取消，城鎮(zhèn)居民住房逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、貨幣化而出現(xiàn)的。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)自行建造的生活住房是有明顯區(qū)別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預(yù)售(期房)的形式出現(xiàn)。

二、商品房預(yù)售有哪些流程

1、滿足商品房預(yù)售的條件要求

商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

（2）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

（4）工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》

2、訂立預(yù)售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3、銀行對(duì)商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查(需要辦理按揭貸款時(shí))

首先銀行審查房地產(chǎn)開發(fā)商的主體資格及資信狀況。

其次，銀行對(duì)按揭標(biāo)的物工程進(jìn)展情況、坐落位置、銷售價(jià)格等項(xiàng)目進(jìn)行審查。

最后，銀行對(duì)預(yù)售商品房按揭合同進(jìn)行審查，包括對(duì)購(gòu)房人的主體資格審查。

4、預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。

5、房屋交付驗(yàn)收

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向購(gòu)房人發(fā)出通知書，購(gòu)房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)。在驗(yàn)收交接時(shí)，售房人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說(shuō)明書》交給購(gòu)房者。在驗(yàn)收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預(yù)售商品房的過(guò)戶手續(xù)

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證等程序。

三、商品房預(yù)售有什么風(fēng)險(xiǎn)

商品房預(yù)售中有很多的風(fēng)險(xiǎn)，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、商品屋出售前廣告宣傳風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)采取期房的形式來(lái)運(yùn)作，以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，以此獲得項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購(gòu)房者多依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳來(lái)決定是否購(gòu)買其商品房，因此，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，廣告宣傳設(shè)計(jì)如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關(guān)重要。

2、商品房出售時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商會(huì)組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)等方式，收取購(gòu)房者一部分定金，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過(guò)協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認(rèn)購(gòu)書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。當(dāng)然取得預(yù)售許可證后也可以簽署認(rèn)購(gòu)書，即俗稱的“大定”。

3、商品房買賣合同中違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋建設(shè)過(guò)程中會(huì)有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是常有的事情，如何有效的在房屋買賣合同對(duì)此違約責(zé)任作出約定，是十分重要的。

商品房在預(yù)售過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題。商品房是否符合國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定？如果開發(fā)商把錢卷跑了怎么辦？關(guān)于商品房預(yù)售過(guò)程中所產(chǎn)生的各種糾紛，建議您去咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，相信有了律師的幫助，您不會(huì)再為之發(fā)愁。