一、商品房廣告與實(shí)際不符能要賠償嗎
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
商品房廣告與實(shí)際不符的，在符合下述條件時(shí)，購房者有權(quán)要求開發(fā)商予以賠償。
1、所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施，對(duì)于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。
2、廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等，對(duì)于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣人作細(xì)微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應(yīng)對(duì)此描述負(fù)有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任；
3、對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施，免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說明和允諾。
二、看商品房廣告注意啥
1、商品房廣告中所涉及的公共場所設(shè)施是否具體標(biāo)注。在實(shí)際生活中，很多購房者因?yàn)榭戳碎_發(fā)商的商品房廣告中的公共設(shè)施的設(shè)置，而簽訂房屋認(rèn)購書，而在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)又沒有哪些設(shè)施。
2、無理由退房的陷阱，某些開發(fā)商表示，兩年內(nèi)購房者如要退房，公司將提供原價(jià)退房或差價(jià)補(bǔ)足兩種選擇。退房時(shí)，購房者的房款還將獲得一定的年利率。對(duì)于購房者來講，“無理由退房”風(fēng)險(xiǎn)與利益同在，購房者要了解清楚。
3、售許可證可鑒別商品房廣告的真?zhèn)?。?duì)廣告中未明確載明許可證號(hào)的，即使房屋價(jià)格、位置、環(huán)境、物業(yè)管理等各種條件都能使你滿意，你也應(yīng)放棄這個(gè)選擇。對(duì)于標(biāo)示了許可證號(hào)的，在實(shí)際購房時(shí)，購房者應(yīng)讓售房單位出示許可證原件，以確認(rèn)廣告中所標(biāo)示的許可證內(nèi)容的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，也可向市房屋土地管理局市場管理處咨詢。
4、謹(jǐn)慎對(duì)待開發(fā)商延期付款，房產(chǎn)開發(fā)商的這種促銷策略降低了購房者付款的財(cái)務(wù)成本，但這類房屋的余款如果購房者是基于銀行貸款的話，建議購房者在與開發(fā)商簽約時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定銀行同意兩年后給予足額銀行貸款。
商品房銷售市場運(yùn)行是否有序關(guān)系到眾多人的切身利益，廣告作為商品房銷售的重要手段，其當(dāng)前存在的虛假廣告等問題已經(jīng)嚴(yán)重影響到商品房銷售市場的正常運(yùn)行，并導(dǎo)致開發(fā)商和購房者之間的矛盾愈來愈深。那作為購房者遇到廣告與實(shí)際商品房不一致時(shí)應(yīng)如何處理，能否向開發(fā)商索賠，其在看商品房廣告時(shí)又應(yīng)注意哪些事項(xiàng)，這些最好先咨詢專業(yè)的律師，然后再?zèng)Q定是否購買該商品房，謹(jǐn)防之后發(fā)生糾紛。
