一、二手房買賣中買方能否退房

首付款比例提高、貸款利率提高、異地購房限制、第三套房貸限制。自從更嚴格的差別化住房信貸政策實施以來，由于買方無能力或無法購房，各地退房情況屢見不鮮。具體退房的情形有：

一是樓市新政出臺后，買方可能因為首付款比例提高、貸款不能或已購經(jīng)適房等原因?qū)е?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買賣合同不能繼續(xù)履行。律師建議，買方可以“情勢變更”為由，起訴到法院，要求解除合同，返還購房款。專業(yè)律師提醒說，存量房屋買賣合同中如約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批，則買方應(yīng)當在過戶交易時用現(xiàn)金補足”，此種情況不得使用情勢變更原則。

第二種情況是買家主動違約，他們基于對樓市新政的理解以及對未來房價下降的預(yù)期，寧愿損失定金或承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

第三種情況是買方被動違約，如買方只有先將自己的房產(chǎn)出賣于第三人，才有能力履行與賣方簽訂的存量房屋買賣合同，由于第三人主動違約或其他原因而導(dǎo)致自己的房屋未能如期出售，進而導(dǎo)致買方不能如期履行合同或無法履行合同。在買方違約后，賣方可能主張買方承擔(dān)合同總價20%的違約責(zé)任。法院在裁判違約責(zé)任時會綜合考慮諸多因素，如作為守約方的實際損失、存量房屋買賣合同的履行程度、違約方的主觀過錯程度、守約方的預(yù)期利益等。買方律師如從這幾方面入手，違約金數(shù)額可能會大大降低。

二、二手房違約如何支付違約金

違約是指合同當事人完全沒有履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為。一般說來，違約行為從屬于違法行為。民事違法行為就包括民事違約和民事侵權(quán)兩類。買賣合同是對締約雙方具有約束力的法律文件。任何一方違反了合同義務(wù)；就應(yīng)承擔(dān)違約的法律后果，受損方有權(quán)提出損害補償要求。但是，各國的法律或國際組織的文件對于違約方的違約行為及由此產(chǎn)生的法律后果、對該后果的處理有不同的規(guī)定和解釋。

如果二手房買賣雙方就合同的履行問題約定了違約金，這樣的話，是應(yīng)該給付違約金的，但是根據(jù)新的合同法司法解釋二第二十九條第三款的規(guī)定，約定的違約金超過造成損失30%的可以認定是違約金過高，以此規(guī)定，不需要支付很高的違約金，如果賣方不同意，買方可以根據(jù)新的司法解釋申請法院予以減少。

商品房買賣中出現(xiàn)一定的質(zhì)量問題購房者可以申請退房，那二手房買賣中如果有問題能否申請“退房”，如果買方要求退房是否屬于違約，二手房買賣中違約金又該如何計算，這些問題專業(yè)的律師會幫您解答；如果有此類糾紛，專業(yè)的律師會給您提供專業(yè)的意見以便更好的維護您的權(quán)益。