一、已抵押的二手房能買賣嗎

已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。同時購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風(fēng)險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風(fēng)險就顯現(xiàn)出來。

在實際案例中，的確有人將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房價款后離開，等抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)時才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復(fù)雜的法律糾紛。

二、如何約定二手房買賣違約責(zé)任

1、合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。

3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

4、應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔(dān)。

總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險，特別是買方的風(fēng)險。

有的人想將自己手上的二手房賣掉，但是上面已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)，這樣的二手房可以買賣嗎？如果可以買賣的話，對于購買方來說有很大的風(fēng)險，為了避免之后人財兩失，雙方應(yīng)約定違約責(zé)任如何承擔(dān)。現(xiàn)實中，很多購買者不知道如何約定違約責(zé)任才能更好的保護自己，這就有必要求助于專業(yè)的律師，他們會幫您擬定合同，最大程度的考慮您的利益。