一、二手房買(mǎi)賣(mài)中違約責(zé)任有哪些
1、不能履行。
又叫給付不能，是指?jìng)鶆?wù)人在客觀(guān)上已經(jīng)沒(méi)有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。
不能履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無(wú)效；后者是違約的類(lèi)型。
2、 延遲履行。
又稱(chēng)債務(wù)人延遲或者逾期履行，指?jìng)鶆?wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿(mǎn)時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；能夠履行；債務(wù)履行期徒過(guò)而債務(wù)人未履行；債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。
3、不完全履行。
是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)？應(yīng)以履行期限屆滿(mǎn)仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿(mǎn)時(shí)仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。
4、拒絕履行。
拒絕履行是債務(wù)人對(duì)債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類(lèi)違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；有不履行的意思表示（明示的和默示的）；應(yīng)有履行的能力；違法的（即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式，如抗辯權(quán)）。
二、二手房買(mǎi)賣(mài)違約金怎么算
合同約定違約金數(shù)額或者計(jì)算方法的，一般以合同約定為準(zhǔn)。但根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人以約定違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這些具體規(guī)定既符合公平原則，符合國(guó)情，又有利于法官辦案中有法可依。
雖然僅僅適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)也是具有參考價(jià)值的。
當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過(guò)分高于造成的損失。盡管目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)合同的違約金規(guī)定或解釋?zhuān)催`約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)既要以彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失為基準(zhǔn)，又要體現(xiàn)一定的懲罰性，但違約金畢竟是一種合同的違約責(zé)任，其懲罰性不能完全等同于侵權(quán)的懲罰性責(zé)任，違約責(zé)任應(yīng)充分考慮雙方當(dāng)事人的利益均衡，應(yīng)考慮公平原則，因此，法官在行使調(diào)整的自由裁量權(quán)時(shí)應(yīng)體現(xiàn)此雙重性。
我國(guó)二手房市場(chǎng)仍然處于初始階段，存在著一些問(wèn)題與不足，同時(shí)，還導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)二手房購(gòu)買(mǎi)存在較高的感知風(fēng)險(xiǎn)，影響其購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)度。當(dāng)然，消費(fèi)者為了避免在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候遭遇風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師陪同買(mǎi)賣(mài)，也可以請(qǐng)其幫忙擬定買(mǎi)賣(mài)合同，如果就二手房買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛還可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師幫忙維權(quán)。
