一、哪些房屋租賃合同無效？
房屋租賃在現(xiàn)代生活中已經(jīng)是十分常見的了，但是房屋租賃合同涉及的問題還是比較復(fù)雜的，特別是對于房屋租賃合同有無效力的認定上，存在比較復(fù)雜的情況。那哪些房屋租賃合同無效呢？根據(jù)我國法律規(guī)定，存在以下幾種情況：
1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。
2、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。
3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
4、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
法律為了保護承租人的權(quán)益，規(guī)定了四種認定租賃合同無效的情形，在這里，我們也提醒有租房意愿的人們，在簽訂房屋租賃協(xié)議的時候，要做一定程度的審查工作，以保護自己的合法權(quán)益。另外，如果認定了房屋租賃合同無效后，又該怎么辦呢？
二、認定房屋租賃合同無效后怎么辦？
很多當(dāng)事人由于在簽訂合同的時候沒有進行有效的審查，房屋租賃合同被認定為無效，這種情況下，應(yīng)該按照我國法律關(guān)于“無效合同”的相關(guān)規(guī)定做出相應(yīng)的處理。
我國《民法通則》第61條規(guī)定：民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。具體到房屋租賃這種情況，承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵扣租金等。另外，如果造成合同無效的過錯方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
另外，對于房屋占有期間的費用的規(guī)定，可以參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
對于在房屋出租時的損失認定，法律規(guī)定了四種情況：
1、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。
2、因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
3、承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
4、承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（1）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔(dān)；
（2）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。
房屋租賃無效在現(xiàn)實中是非常多見的，從上面的描述也可以看出，對于房屋租賃無效這種情況，有著很豐富的法律規(guī)范，所以很多當(dāng)事人在面臨這種糾紛的時候就會比較痛苦，所以我們建議您，如果您遇到這樣的問題，請委托一位房產(chǎn)專業(yè)的律師，讓他們根據(jù)您的實際情況做出判斷，然后再為您提供專業(yè)的法律意見，以維護您的合法權(quán)益。
