相關(guān)法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的出賣(mài)人不僅應(yīng)當(dāng)按交付符合合同約定的商品房，而且應(yīng)當(dāng)自行或協(xié)助買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房產(chǎn)證是由房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)屬歸屬的書(shū)面憑證，如果買(mǎi)受人不能如期取得房產(chǎn)證，不僅造成房屋權(quán)屬關(guān)系不明、秩序紊亂，而且無(wú)法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、投資等權(quán)利?，F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)辦證逾期時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方往往對(duì)逾期原因、責(zé)任主體或責(zé)任形式產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)對(duì)此作如下分析。

一、辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體

房產(chǎn)證的辦理是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)買(mǎi)受人申請(qǐng)，將房屋所有權(quán)由出賣(mài)人轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人名下的過(guò)程，是出賣(mài)人、買(mǎi)受人和登記機(jī)關(guān)相互協(xié)作、互相銜接的過(guò)程。具體過(guò)程可分解為：①開(kāi)發(fā)商提供立項(xiàng)批文、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、測(cè)繪資料以及其他有關(guān)證明文件，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)初始登記；②登記機(jī)關(guān)對(duì)初始登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，核準(zhǔn)初始登記，向出賣(mài)人頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)或收件單；③出賣(mài)人及時(shí)發(fā)出通知，便于買(mǎi)受人盡快提出辦證申請(qǐng)；④買(mǎi)受人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，并提供證件材料和交納相關(guān)稅費(fèi)；⑤登記機(jī)關(guān)審查后核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)，辦證程序告終。

從以上程序可以看出：僅就轉(zhuǎn)移登記程序而言，該程序主要由買(mǎi)受人和登記機(jī)關(guān)完成，此前出賣(mài)人已經(jīng)履行了初始登記和通知義務(wù)，將其義務(wù)定性為協(xié)助也完全正確。遵循意思自治原則，當(dāng)事人可以約定：出賣(mài)人在房屋交付后一定期限內(nèi)為買(mǎi)受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此時(shí)，出賣(mài)人的辦證義務(wù)不僅包括初始登記和通知，還包括代為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。但出賣(mài)人是以委托代理人身份以買(mǎi)受人名義提出辦證申請(qǐng)的，需由買(mǎi)受人出具委托書(shū)、提供證件材料和承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，整個(gè)辦證程序仍然遵循：兩次申請(qǐng)、兩次審查、一次通知。

二、辦證期限的確定

辦證過(guò)程中將出現(xiàn)不同期限：①出賣(mài)人申請(qǐng)初始登記之日；②出賣(mài)人領(lǐng)取初始權(quán)屬證書(shū)或收件單之日；③出賣(mài)人發(fā)出通知之日；④買(mǎi)受人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記之日；⑤買(mǎi)受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)之日。

辦證期限首先由當(dāng)事人自由約定，無(wú)約定期限則適用法定90日。該90日是買(mǎi)受人取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的最長(zhǎng)期限，逾期則由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，但此規(guī)定與現(xiàn)行辦證制度嚴(yán)重脫節(jié)，加重了出賣(mài)人的責(zé)任。

新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記；登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記；登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。顯然，出賣(mài)人完成初始登記最長(zhǎng)需要127日，買(mǎi)受人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記和登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記以及頒發(fā)證書(shū)需要更長(zhǎng)時(shí)間，此時(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出解釋確定的90日，出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任勢(shì)在必然。為此，出賣(mài)人經(jīng)常事先在買(mǎi)賣(mài)合同中擬定較長(zhǎng)的辦證期限，以降低承擔(dān)違約責(zé)任的可能性。出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任的終期應(yīng)當(dāng)合理確定。

三、出賣(mài)人原因

整個(gè)辦證程序中出賣(mài)人的義務(wù)包括：完成初始登記、發(fā)出辦證通知和進(jìn)行必要協(xié)助，但對(duì)登記機(jī)關(guān)辦事不力和買(mǎi)受人申請(qǐng)遲延難以左右和干預(yù)，故“出賣(mài)人原因”應(yīng)當(dāng)限定在其未履行自身義務(wù)而造成買(mǎi)受人辦證逾期的情形，包括：申請(qǐng)初始登記遲延；初始登記材料不完備；建設(shè)項(xiàng)目違法不能取得規(guī)劃、用地等手續(xù)；擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)；未及時(shí)通知買(mǎi)受人等。登記機(jī)關(guān)原因包括審查失誤、工作拖延等；買(mǎi)受人原因包括申請(qǐng)遲延、辦證手續(xù)不完備、未繳納相關(guān)稅費(fèi)等。從舉證角度出發(fā)，買(mǎi)受人提供辦證逾期的初步證據(jù)后，轉(zhuǎn)由出賣(mài)人對(duì)“非出賣(mài)人原因”舉證，舉證不能或證據(jù)不力則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

四、買(mǎi)受人主張權(quán)利的方式

出賣(mài)人原因造成辦證逾期的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體責(zé)任形式為：①支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計(jì)算方法確定；②賠償損失，該責(zé)任形式適用于買(mǎi)受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形；③沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。已付購(gòu)房款包括買(mǎi)受人支付的首付款和銀行按揭貸款。而且由于出賣(mài)人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和要求出賣(mài)人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。

房產(chǎn)證作為房子所有權(quán)的唯一合法憑證，其重要性自不待言，現(xiàn)實(shí)生活中因?yàn)檗k理房產(chǎn)證過(guò)程中出現(xiàn)的疏忽導(dǎo)致的糾紛也越來(lái)越多，因此當(dāng)事人也越來(lái)越重視房產(chǎn)證的辦理過(guò)程。以上關(guān)于“逾期辦理房產(chǎn)證的法律后果”、“逾期辦理房產(chǎn)證的法律責(zé)任”相關(guān)問(wèn)題的解答只是給當(dāng)事人提供一個(gè)了解辦證過(guò)程中的責(zé)任分擔(dān)，在具體實(shí)踐中更加深刻的內(nèi)容還是建議當(dāng)事人本著謹(jǐn)慎的態(tài)度請(qǐng)教于專業(yè)的房產(chǎn)律師，從而給自己減少不必要的后續(xù)煩惱。