一、遭遇限購(gòu)令能退還購(gòu)房定金嗎
限購(gòu)令出臺(tái)后，由于首付提高或貸款未能辦理，定金退還成為熱點(diǎn)話題。我們認(rèn)為此情況應(yīng)分情形來進(jìn)行認(rèn)定。
1、新政出臺(tái)導(dǎo)致首付比例增加的。
（1）合同明確有約定解除條件的，可以要求解除合同并要求返還定金。 有的買家在簽訂二手房買賣合同時(shí)，就簽得很專業(yè)，在合同中明確約定好，是以貸款形式買房，并且一定要獲得銀行七成的貸款，如果無法獲得銀行七成的貸款，那么買方有權(quán)要求解除合同，賣方不追究買方違約責(zé)任。這種情況下，一但買方無法獲得銀行貸款，或者獲得的貸款數(shù)額低于預(yù)期，買方是可以要求解除合同并要求賣方返還定金。
（2）合同明確約定有買方如無法獲得貸款，或者獲得貸款數(shù)目不足的，有補(bǔ)足首期款的義務(wù)，而且銀行也明確并非不放貸款，只是需要增加首付比例，那么我認(rèn)為買方有補(bǔ)足首付比例的義務(wù)，如無法補(bǔ)足那么，賣方可以追究買方的違約責(zé)任。那么買方的定金將被賣方?jīng)]收，并可能會(huì)被追究更高的違約金。
（3）合同約定是貸款形式購(gòu)房，而現(xiàn)在就是增加首付比例，銀行也堅(jiān)決不放貸款，在這種情況下，我認(rèn)為，這是因?yàn)檎叩淖兓瘜?dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，要求買方一次性付款也明顯加重了買方義務(wù)，買方可以以情勢(shì)變更作為解除合同的理由。
2、完全吻合限購(gòu)條件，買方繼續(xù)成交也將導(dǎo)致買方無法過戶，此種情形下，我認(rèn)為買方完全有理由以情勢(shì)變更作為解除合同的理由，并要求賣方退還已收定金。
二、如果追討認(rèn)購(gòu)書中的定金
在很多種情況下，購(gòu)房者支付的定金完全是可以退還的，但購(gòu)房者往往不知道怎樣從發(fā)展商手里拿回自己的定金。然而，聘請(qǐng)律師起訴開發(fā)商不僅在沒有拿回定金的情況下還需預(yù)支幾千元的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，而且訴訟的周期一般也較長(zhǎng)。所以購(gòu)房者常常感嘆，知道定金可以退，卻拿不回來。有專家指出，請(qǐng)律師來要回定金是最保險(xiǎn)的方法，但很多購(gòu)房者基于需預(yù)支幾千元風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的考慮不愿意去找律師，定金就幾萬元，費(fèi)用就去掉幾千元，也難怪購(gòu)房者不愿意打官司了。提醒購(gòu)房者，在知道定金可以退還的情況下，也要講究拿回定金的技巧，以避免不必要的成本付出。購(gòu)房者可先自己拿著證據(jù)跟開發(fā)商要，不行的話再請(qǐng)律師發(fā)書面的律師函向開發(fā)商索要，有很多購(gòu)房者都是通過發(fā)律師函的途徑要回來的，根本就不需要請(qǐng)律師打官司，這樣既達(dá)到了目的，又節(jié)約了成本。
購(gòu)房者不應(yīng)盲目的追索定金，而應(yīng)區(qū)分不同的情形，判斷自己是否有權(quán)要求開發(fā)商退回定金。
首先，如果開發(fā)商沒有銷售許可證，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退還全部定金及其利息。
其次，如果開發(fā)商有銷售許可證，關(guān)鍵看購(gòu)房者與開發(fā)商所簽的認(rèn)購(gòu)書對(duì)定金退還有無特殊約定；如有約定，從其約定。
再者，如是出于購(gòu)房者的原因未能與開發(fā)商簽署正式商品房買賣合同，而開發(fā)商又不存在任何違約情況的，購(gòu)房者支付的定金是不予退還的，但如果是因合同條款未能達(dá)成一致則開發(fā)商應(yīng)退還定金。
其他情況下，定金是否可以退回，購(gòu)房者可參照以下情形判斷：
1、在不知道房屋被抵押的情況下，西安律師認(rèn)為在這種情況下，定金是絕對(duì)可以退還的，而且發(fā)展商應(yīng)該支付給購(gòu)房者兩倍的賠償金。在不知道所售房屋的基本狀況下，購(gòu)房者交付的定金也是可以退還的。同樣，如果購(gòu)房者看不中合適的房子，也沒有簽認(rèn)購(gòu)書，這種沒有具體約定的定金也是可以退的。在討論對(duì)所購(gòu)買的樓房編號(hào)存在疑點(diǎn)的案例時(shí)，西安律師認(rèn)為，是發(fā)展商原因?qū)е陆灰椎牟淮嬖?，開發(fā)商負(fù)有舉證責(zé)任；開發(fā)商不能舉證的，購(gòu)房者有權(quán)要求退回定金。
2、有購(gòu)房者抱怨自己是在售樓人員的誤導(dǎo)下交付定金的，如房子的光線并不如售樓人員說的那樣好等誤導(dǎo)，因此要求退還定金。但西安律師提醒這類購(gòu)房者，售樓人員的這種行為不是根本性的違約，只能說是瑕疵的問題，因此，定金是不能退回的；且那些由于個(gè)人原因如供樓能力下降等而要求解除合同的，這種情況的定金也不能退回。因?yàn)檫@是購(gòu)房者必須面臨的交易風(fēng)險(xiǎn)。
