一、商品房交房的條件是什么

商品房的轉(zhuǎn)移占有視為交付使用。商品房竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。出賣人應(yīng)當(dāng)在___年__月__日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第___種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

實(shí)踐中，合同雙方一般約定適用第1種作為商品房的交付條件，這也符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》的相應(yīng)規(guī)定。雙方當(dāng)事人可以自行約定的交付條件，這也體現(xiàn)了合同自治的原則。但這種約定不能違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能違反國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。有的房屋開(kāi)發(fā)商在這一欄中約定由建設(shè)方驗(yàn)收合格作為商品房的交付條件。所謂建設(shè)方其實(shí)就是房屋開(kāi)發(fā)商。房屋不能由合同一方單方驗(yàn)收就交付給買受人。這樣約定的條款會(huì)因違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。依據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

房屋是否具備交付條件，并非以取得《建筑工程竣工備案表》為判斷標(biāo)準(zhǔn)。商品房交付后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。

按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用?？梢?jiàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)、消防等工程的驗(yàn)收合格，是房屋交付的強(qiáng)制性條件。所以，只要房屋的主體、消防、電梯等涉及公共安全的工程已經(jīng)驗(yàn)收合格，房屋就已經(jīng)具備了入住條件，房屋就可以交付使用。

二、商品房質(zhì)量糾紛如何處理

（一）在簽訂合同時(shí)要注意對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定

房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問(wèn)題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此簽訂合同時(shí)應(yīng)注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意法律問(wèn)題。

1、住宅質(zhì)量保修期限審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。

正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。

2、其他保修范圍項(xiàng)目對(duì)于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒(méi)有約定的其他保修范圍項(xiàng)目的保修期限，購(gòu)房者須與開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充約定。

3、非房屋主體質(zhì)量約定建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問(wèn)題、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定。比如購(gòu)房者驗(yàn)收房屋時(shí)，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

（二）充分運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對(duì)商品房質(zhì)量糾紛的處理。

在法律沒(méi)有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無(wú)法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，人民法院可以根據(jù)公平責(zé)任原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)?！边@一條規(guī)定是有關(guān)法官在特殊情況下運(yùn)用自由裁量權(quán)重新分擔(dān)舉證責(zé)任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對(duì)舉證責(zé)任特殊規(guī)定的范圍。