一、商品房預售的條件

商品房預售的條件是：

1、已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

2、持有建設工程許可證。

3、按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。

4、同金融機構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

二、預售的商品房交付面積不符怎么辦

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于 合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

雖然開發(fā)商預售商品房需符合一定的條件，但在商品房預售過程中，預售合同履行的時間跨度大，不確定因素多，到交付使用時經(jīng)常會出席面積縮水現(xiàn)象；同時，購房人和出賣方在經(jīng)濟實力、信息掌握能力上的懸殊差距，決定了購房人在當事人間處于明顯的弱勢地位，其權(quán)益極易受到侵害。為了預防開發(fā)商侵犯購房者的合法權(quán)益，在購買預售的商品房時最好請專業(yè)律師陪同，如果發(fā)生糾紛也應及時請專業(yè)律師幫忙解決，這樣可以最大程度的保護您的利益。