一、證件不全的商品房能買(mǎi)嗎

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。

為規(guī)范商品房預(yù)售行為，要強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，五證不全和投資比例不達(dá)標(biāo)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一律不準(zhǔn)預(yù)售。

要嚴(yán)格查驗(yàn)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等四證和完成的投資比例，不符合條件的一律不準(zhǔn)預(yù)售。例如，山東省將加強(qiáng)對(duì)新建商品房預(yù)售的價(jià)格監(jiān)管，建立商品房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)制度，并嚴(yán)格實(shí)行商品房預(yù)售合同備案制度，及時(shí)監(jiān)控實(shí)際成交價(jià)格，遏制開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意哄抬房?jī)r(jià)。未獲得預(yù)售許可，采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式變相預(yù)售的，要責(zé)令其停止預(yù)售、退還所收房款，并依法予以處罰。

嚴(yán)格實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房、禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)行商品房預(yù)售合同備案制度，切實(shí)防止虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同、哄抬房?jī)r(jià)和一房多售等現(xiàn)象。下一步，將完善房地產(chǎn)信息披露制度，及時(shí)、真實(shí)、全面地反映本地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，切實(shí)解決信息不對(duì)稱問(wèn)題。

二、商品房預(yù)售的條件是什么

對(duì)商品房預(yù)售條件作出如下規(guī)定：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)管理法根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。只有取得土地使用權(quán)才能在土地上建造房屋，并與預(yù)購(gòu)方簽訂商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書(shū)而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。國(guó)家每年出讓多少土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需總量控制，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)符合城市整體規(guī)劃。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提條件。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，合同雙方所簽訂的商品房預(yù)售合同即為無(wú)效合同，不能受到法律的保護(hù)。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，這一規(guī)定有利于制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)牟利，減少購(gòu)房人的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房管部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售許可制度是我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行監(jiān)督管理的必要措施，這是商品房預(yù)售的法定憑證。沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，不能進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的“若干解釋”規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

商品房預(yù)售是近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新事物，實(shí)踐中人們對(duì)其還存在著許多模糊的認(rèn)識(shí)。而且有的商品房證件不齊全就開(kāi)始出售，有的人可能會(huì)覺(jué)得這樣的房子比較便宜而選擇購(gòu)買(mǎi)，但是他們不知道這并不符合商品房預(yù)售的條件，如此情況下容易發(fā)生商品房預(yù)售糾紛，所以為了避免糾紛發(fā)生，最好在買(mǎi)商品房前向?qū)I(yè)的律師咨詢，如果發(fā)生了糾紛，為了最大程度的保護(hù)自身權(quán)益，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師幫忙解決。