一、交了定金開發(fā)商能漲價嗎

商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi)，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛，其中就包括交了定金后開發(fā)商又再次漲價。

一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛；

另一方面，預(yù)購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價格糾紛占整個商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢變更原則處理。

對商品房預(yù)售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。

由于商品房預(yù)售合同的價格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。

首先，應(yīng)當(dāng)堅持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風(fēng)險，而不屬于國家政策性的風(fēng)險。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時，是根據(jù)市場行情確定價格的，所以，當(dāng)事人對于這種市場風(fēng)險是能夠預(yù)見的。

其次，應(yīng)當(dāng)堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。

二、開發(fā)商將房子抵押了怎么辦

首先，房產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。相關(guān)法律規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷售該抵押物”。

其次，購買者認(rèn)購的商品房被作為抵押物后，按抵押擔(dān)保的法律規(guī)定，抵押人房產(chǎn)開發(fā)商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權(quán)人可依法處分抵押物并優(yōu)先受償。一旦出現(xiàn)這樣的后果，即使你狀告開發(fā)商并贏得訴訟，房產(chǎn)開發(fā)商也可能無力償還你的購房款，這就會使你對預(yù)購的商品房的權(quán)利，或收回購房款的權(quán)利都處在難以實(shí)現(xiàn)的困境。因?yàn)榈盅簷?quán)人是優(yōu)先于普通債權(quán)人受償債務(wù)的，即使抵押物在被司法部門查封或執(zhí)行時，抵押權(quán)也優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)。因此，房產(chǎn)開發(fā)商將已預(yù)售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴(yán)重的違法侵權(quán)行為，可能使購房者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

商品房被抵押后，購房者可以先與房產(chǎn)開發(fā)商交涉，要求房產(chǎn)開發(fā)商解除與銀行關(guān)于這套商品房的抵押關(guān)系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預(yù)售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對認(rèn)購商品房權(quán)利的保護(hù)；當(dāng)然無法交涉，可以請求人民法院確認(rèn)房產(chǎn)開發(fā)商與銀行的商品房抵押關(guān)系無效，以維護(hù)購房者自身的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售合同糾紛有價格糾紛、質(zhì)量糾紛以及被開發(fā)商抵押的風(fēng)險等，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。對于購房者，或許不知道具體的糾紛應(yīng)該采取何種處理方法，但是專業(yè)的律師卻有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，所以發(fā)生糾紛后不要慌張，盡快求助于專業(yè)律師。