一、商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容

1、雙方的名稱、國籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名；

2、商品房名稱。也就是購房者要購買的商品房的名字、位置、編號、平面圖紙等；

3、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他；

4、商品房的數(shù)量，購房者要購買的套數(shù)，每套的面積應(yīng)以平方米來計算；

5、商品房的面積。這里要注意明確是建筑面積還是使用面積、其他面積，因為這些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時在合同中還應(yīng)明確房屋面積的誤差范圍，規(guī)定如果誤差超過一定幅度時，購房者有權(quán)解除合同。

二、商品房預(yù)售合同的效力如何

開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請取得預(yù)售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同無效，不受法律保護(hù)。不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無效，有利于保護(hù)承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。

但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？

這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預(yù)售房開發(fā)商能及時向房地產(chǎn)管理部門申請補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。

在我國商品房預(yù)售實踐中，作為預(yù)售人的開發(fā)商常常利用自己的優(yōu)勢地位，運用惡意違約和欺詐等行為對預(yù)購人的合法權(quán)益肆意進(jìn)行侵害，所以購房者在購買預(yù)售商品房時應(yīng)通過咨詢律師知道哪些是商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，該預(yù)售合同的效力是如何的，否則發(fā)生糾紛就更難以維護(hù)自己的權(quán)利。