一、預(yù)售商品房被開(kāi)發(fā)商抵押怎么辦

首先，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。相關(guān)法律規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已建成的商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷(xiāo)售該抵押物”。

其次，購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)購(gòu)的商品房被作為抵押物后，按抵押擔(dān)保的法律規(guī)定，抵押人房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權(quán)人可依法處分抵押物并優(yōu)先受償。一旦出現(xiàn)這樣的后果，即使你狀告開(kāi)發(fā)商并贏(yíng)得訴訟，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可能無(wú)力償還你的購(gòu)房款，這就會(huì)使你對(duì)預(yù)購(gòu)的商品房的權(quán)利，或收回購(gòu)房款的權(quán)利都處在難以實(shí)現(xiàn)的困境。因?yàn)榈盅簷?quán)人是優(yōu)先于普通債權(quán)人受償債務(wù)的，即使抵押物在被司法部門(mén)查封或執(zhí)行時(shí)，抵押權(quán)也優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已預(yù)售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴(yán)重的違法侵權(quán)行為，可能使購(gòu)房者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

商品房被抵押后，購(gòu)房者可以先與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交涉，要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除與銀行關(guān)于這套商品房的抵押關(guān)系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預(yù)售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對(duì)認(rèn)購(gòu)商品房權(quán)利的保護(hù)；當(dāng)然無(wú)法交涉，可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的商品房抵押關(guān)系無(wú)效，以維護(hù)購(gòu)房者自身的合法權(quán)益。

二、商品房面積縮水怎么辦

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于 合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

今年來(lái)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入化和人民生活水平的提高，人們對(duì)于住房有了越來(lái)越高的要求，而且房屋的價(jià)值也不再僅限于居住，其商用交換價(jià)值充分體現(xiàn)，商品房預(yù)售買(mǎi)賣(mài)在我國(guó)也已經(jīng)逐步流行起來(lái)。但是很多開(kāi)發(fā)商由于資金原因往往難免會(huì)把預(yù)售的商品房再次抵押給銀行，也有的開(kāi)發(fā)商交付的房屋并不符合合同的約定，當(dāng)發(fā)生這些現(xiàn)象時(shí)，作為弱勢(shì)群體的消費(fèi)者最好求助于專(zhuān)業(yè)律師。