一、開發(fā)商擅自變更房子設(shè)計怎么辦
規(guī)劃、設(shè)計形態(tài)是商品房的基本狀況之一，但在實踐中，開發(fā)商任意更改規(guī)劃、設(shè)計而引發(fā)糾紛的事情屢有出現(xiàn)。
按照法律、法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商在取得“兩證”的同時，開發(fā)項目的所有技術(shù)指標(biāo)均已確定，無特殊情況不允許變更。在實踐中應(yīng)注意以下事項：
1、在商品房買賣合同上，開發(fā)商應(yīng)該依據(jù)該商品房所在項目（樓宇）的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上載的內(nèi)容填寫該商品房的用途，依據(jù)報批的設(shè)計圖填寫該商品房的結(jié)構(gòu)類型及層高、層數(shù)等相關(guān)指標(biāo)。需要注意的是，這里的層高不是樓層凈高，包括了樓板的厚度。如果當(dāng)事人雙方要約定樓層凈高，在這里需要特別注明。
2、在簽訂商品房買賣合同時，特別是對商品房預(yù)售的，購房人一定要明確商品房的確切位置，包括商品房所在幢（座）號、層數(shù)、門牌號，并確認(rèn)這些指標(biāo)與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標(biāo)注一致。房屋平面圖應(yīng)當(dāng)作為合同附件，盡量詳細(xì)標(biāo)明房屋主要尺寸，包括墻體厚度、門窗尺寸要求，房屋朝向等。為了與合同中規(guī)劃設(shè)計條款相配套，最好附上該商品房所在小區(qū)的總平面圖。對于買受人關(guān)心的規(guī)劃、設(shè)計等問題，總平面圖要標(biāo)注清楚。買受人一定要注意這些資料及相關(guān)內(nèi)容的約定。
3、雙方可以就可能因不同原因發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計變更分別約定責(zé)任承擔(dān)方式。
（1）經(jīng)營者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計的，應(yīng)當(dāng)在獲準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)書面通知消費者，與消費者協(xié)商變更或者解除合同。為了防止開發(fā)商以行政行為為借口，對于單方進(jìn)行的規(guī)劃變更，即使經(jīng)過批準(zhǔn)也要承擔(dān)違約責(zé)任，購房者應(yīng)約定可以退房；如果購房者接受變更，開發(fā)商也要承擔(dān)違約責(zé)任，因為規(guī)劃部門只會根據(jù)開發(fā)商的申請而批準(zhǔn)變更。
（2）如果原設(shè)計有誤，或者為了完善設(shè)計，必須對原規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行變更，開發(fā)商應(yīng)在報批前通知購房人，由購房者選擇退房或賠償。
（3）對于開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計，可約定較高的違約責(zé)任，充分體現(xiàn)懲罰性和補(bǔ)償性。因此我們簽合同時，可將退款日期簽得盡可能短，而利息要盡可能地高。
（4）由于規(guī)劃、設(shè)計變更造成商品房面積差異，買賣雙方在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)選擇處理方式。雙方不解除合同，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。此時，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補(bǔ)充協(xié)議中的面積為準(zhǔn)，面積差異及處理也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)。
二、開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證怎么辦
辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務(wù)，賣方不能如約辦理，一般應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償買方由此造成的損失，實踐中往往對買方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因，無法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。
如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在商品房預(yù)售過程中，預(yù)售合同履行的時間跨度大，開發(fā)商在此期間有可能會擅自變更房屋設(shè)計或者是交付房屋之后不給辦理房產(chǎn)證；同時，購房人和出賣方在經(jīng)濟(jì)實力、信息掌握能力上的懸殊差距，決定了購房人在當(dāng)事人間處于明顯的弱勢地位，其權(quán)益極易受到侵害。為了更好的保護(hù)自己的合法權(quán)益，讓自己買到舒適的、稱心的房屋，最好在購買之前咨詢專業(yè)律師的意見，購買的時候也可以請專業(yè)律師陪同，如果發(fā)生任何糾紛，他們都可以幫您維權(quán)。
