一、開(kāi)發(fā)商擅自變更房子設(shè)計(jì)怎么辦

規(guī)劃、設(shè)計(jì)形態(tài)是商品房的基本狀況之一，但在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商任意更改規(guī)劃、設(shè)計(jì)而引發(fā)糾紛的事情屢有出現(xiàn)。

按照法律、法規(guī)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在取得“兩證”的同時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有技術(shù)指標(biāo)均已確定，無(wú)特殊情況不允許變更。在實(shí)踐中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、在商品房買(mǎi)賣(mài)合同上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該依據(jù)該商品房所在項(xiàng)目（樓宇）的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上載的內(nèi)容填寫(xiě)該商品房的用途，依據(jù)報(bào)批的設(shè)計(jì)圖填寫(xiě)該商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型及層高、層數(shù)等相關(guān)指標(biāo)。需要注意的是，這里的層高不是樓層凈高，包括了樓板的厚度。如果當(dāng)事人雙方要約定樓層凈高，在這里需要特別注明。

2、在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，特別是對(duì)商品房預(yù)售的，購(gòu)房人一定要明確商品房的確切位置，包括商品房所在幢（座）號(hào)、層數(shù)、門(mén)牌號(hào)，并確認(rèn)這些指標(biāo)與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。房屋平面圖應(yīng)當(dāng)作為合同附件，盡量詳細(xì)標(biāo)明房屋主要尺寸，包括墻體厚度、門(mén)窗尺寸要求，房屋朝向等。為了與合同中規(guī)劃設(shè)計(jì)條款相配套，最好附上該商品房所在小區(qū)的總平面圖。對(duì)于買(mǎi)受人關(guān)心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等問(wèn)題，總平面圖要標(biāo)注清楚。買(mǎi)受人一定要注意這些資料及相關(guān)內(nèi)容的約定。

3、雙方可以就可能因不同原因發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更分別約定責(zé)任承擔(dān)方式。

（1）經(jīng)營(yíng)者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)在獲準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)書(shū)面通知消費(fèi)者，與消費(fèi)者協(xié)商變更或者解除合同。為了防止開(kāi)發(fā)商以行政行為為借口，對(duì)于單方進(jìn)行的規(guī)劃變更，即使經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)也要承擔(dān)違約責(zé)任，購(gòu)房者應(yīng)約定可以退房；如果購(gòu)房者接受變更，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)橐?guī)劃部門(mén)只會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的申請(qǐng)而批準(zhǔn)變更。

（2）如果原設(shè)計(jì)有誤，或者為了完善設(shè)計(jì)，必須對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在報(bào)批前通知購(gòu)房人，由購(gòu)房者選擇退房或賠償。

（3）對(duì)于開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，可約定較高的違約責(zé)任，充分體現(xiàn)懲罰性和補(bǔ)償性。因此我們簽合同時(shí)，可將退款日期簽得盡可能短，而利息要盡可能地高。

（4）由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成商品房面積差異，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇處理方式。雙方不解除合同，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。此時(shí)，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補(bǔ)充協(xié)議中的面積為準(zhǔn)，面積差異及處理也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)。

二、開(kāi)發(fā)商不給辦房產(chǎn)證怎么辦

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買(mǎi)方的權(quán)利、賣(mài)方的義務(wù)，賣(mài)方不能如約辦理，一般應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償買(mǎi)方由此造成的損失，實(shí)踐中往往對(duì)買(mǎi)方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開(kāi)發(fā)商的原因，無(wú)法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)方可要求退房，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

如不能辦理權(quán)屬證明是買(mǎi)方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣(mài)方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在商品房預(yù)售過(guò)程中，預(yù)售合同履行的時(shí)間跨度大，開(kāi)發(fā)商在此期間有可能會(huì)擅自變更房屋設(shè)計(jì)或者是交付房屋之后不給辦理房產(chǎn)證；同時(shí)，購(gòu)房人和出賣(mài)方在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信息掌握能力上的懸殊差距，決定了購(gòu)房人在當(dāng)事人間處于明顯的弱勢(shì)地位，其權(quán)益極易受到侵害。為了更好的保護(hù)自己的合法權(quán)益，讓自己買(mǎi)到舒適的、稱(chēng)心的房屋，最好在購(gòu)買(mǎi)之前咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候也可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師陪同，如果發(fā)生任何糾紛，他們都可以幫您維權(quán)。