一、預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓

所謂預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預(yù)售以后，買受人將其預(yù)購的未施工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為。對這種行為，有學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售后的再轉(zhuǎn)讓具有較大的投機(jī)性， 主張從立法上產(chǎn)加禁止。我國現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國務(wù)院作出具體規(guī)定。

在實(shí)踐中炒樓花行為大量存在，因炒樓花而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)，立法上如果一味對炒樓花。采取回避態(tài)度將不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)育。從長遠(yuǎn)利益來看，為了我國房地產(chǎn)市場的完善，應(yīng)允許預(yù)售商品房房再轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是合同關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，不僅轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利，義務(wù)也要一并轉(zhuǎn)讓，實(shí)為權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。我國合同法對合同的轉(zhuǎn)讓是允許的，那么對于炒樓花也就不宜一律加以禁止。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的原因也是非常復(fù)雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購房人很可能因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的需要而進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，如果一概禁止，則將限制購買方合法權(quán)益的行使。

另外，在國務(wù)院對炒樓花行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對炒樓花都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件。

二、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的程序是什么

預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)滿足一定的條件、履行必要的程序：

1、預(yù)購方已經(jīng)辦妥了商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋時(shí)，該預(yù)售合同在有效期內(nèi)，這是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。

2、預(yù)購方已向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交付購房價(jià)款總額的百分之二十五以上的商品房預(yù)售款。

3、預(yù)購方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可并簽字蓋章。

4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。

5、預(yù)購方和受讓方依法向稅務(wù)部門繳納土地增值稅J印花稅等稅費(fèi)。

近年來，由于我國商品房價(jià)格持續(xù)上漲，且從商品房預(yù)售到交房存在較長的時(shí)間空檔，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓己成為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可回避的重大現(xiàn)實(shí)問題。但預(yù)售的商品房能否再次轉(zhuǎn)讓，又有何轉(zhuǎn)讓程序，很多購房者并不知情，而且這也容易發(fā)生糾紛，所以對于預(yù)售商品房的再次轉(zhuǎn)讓，還是咨詢專業(yè)律師的意見比較好，這樣能避免發(fā)生糾紛。