一、預售的商品房能否轉讓

所謂預售商品房的再轉讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預售以后，買受人將其預購的未施工交付的預售商品房另行轉讓的行為。對這種行為，有學者認為，商品房預售后的再轉讓具有較大的投機性， 主張從立法上產(chǎn)加禁止。我國現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權國務院作出具體規(guī)定。

在實踐中炒樓花行為大量存在，因炒樓花而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)，立法上如果一味對炒樓花。采取回避態(tài)度將不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)育。從長遠利益來看，為了我國房地產(chǎn)市場的完善，應允許預售商品房房再轉讓。預售商品房再轉讓在本質(zhì)上是合同關系的轉讓，不僅轉讓合同的權利，義務也要一并轉讓，實為權利與義務的概括轉移。我國合同法對合同的轉讓是允許的，那么對于炒樓花也就不宜一律加以禁止。

預售商品房再轉讓的原因也是非常復雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購房人很可能因為資金周轉或風險轉移的需要而進行再轉讓，如果一概禁止，則將限制購買方合法權益的行使。

另外，在國務院對炒樓花行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對頂售商品房的再轉讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對炒樓花都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴格的限制條件。

二、預售的商品房轉讓的程序是什么

預售商品房的再轉讓應滿足一定的條件、履行必要的程序：

1、預購方已經(jīng)辦妥了商品房預售合同的登記備案手續(xù)，在轉讓預售房屋時，該預售合同在有效期內(nèi)，這是預售商品房再轉讓的前提條件。

2、預購方已向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交付購房價款總額的百分之二十五以上的商品房預售款。

3、預購方與受讓方必須簽訂轉讓合同，載明轉讓的預售合同編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利義務等內(nèi)容。轉讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認可并簽字蓋章。

4、轉讓雙方必須持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記，履行登記備案手續(xù)。

5、預購方和受讓方依法向稅務部門繳納土地增值稅J印花稅等稅費。

近年來，由于我國商品房價格持續(xù)上漲，且從商品房預售到交房存在較長的時間空檔，預售商品房再轉讓己成為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可回避的重大現(xiàn)實問題。但預售的商品房能否再次轉讓，又有何轉讓程序，很多購房者并不知情，而且這也容易發(fā)生糾紛，所以對于預售商品房的再次轉讓，還是咨詢專業(yè)律師的意見比較好，這樣能避免發(fā)生糾紛。