一、沒(méi)簽商品房購(gòu)買(mǎi)合同算誰(shuí)違約

商品房認(rèn)購(gòu)合同的關(guān)鍵是定金的問(wèn)題，而定金的問(wèn)題主要出在如果違約了定金如何處理。如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者按照認(rèn)購(gòu)合同的規(guī)定，進(jìn)行了進(jìn)一步的談判，最終達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這時(shí)交的預(yù)約款抵作房?jī)r(jià)。如果認(rèn)購(gòu)合同中明確了你交給開(kāi)發(fā)商的錢(qián)是定金，并且規(guī)了定金罰則。這個(gè)時(shí)候就適用定金罰則處理好了，沒(méi)什么好說(shuō)的。這個(gè)時(shí)候的關(guān)鍵就是判斷雙方是否違約，是誰(shuí)違約了？這主要有以下幾種情況：

第一，如果認(rèn)購(gòu)合同的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，并沒(méi)有對(duì)房屋的價(jià)格、面積、朝向等具體狀況做出約定，而把這些作為進(jìn)一步磋商的前提。但在約定的時(shí)期內(nèi)購(gòu)房者又沒(méi)有就商品房?jī)r(jià)格、面積和朝向等具體條件與開(kāi)發(fā)商達(dá)或一致，從而未能簽訂購(gòu)房合同。此時(shí)雙方都不存在違約的問(wèn)題，因?yàn)殡p方按照合同的約定進(jìn)行了積極的磋商，至于購(gòu)房合同沒(méi)有達(dá)成，是因?yàn)殡p方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，那不是認(rèn)購(gòu)合同規(guī)定的義務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購(gòu)房者。

第二，與前一種情況正好相反，如果認(rèn)購(gòu)合同已經(jīng)對(duì)將來(lái)要簽訂的購(gòu)旁合同的條件做了明確的規(guī)定，而購(gòu)房者不同意依認(rèn)購(gòu)合同的條件去簽汀購(gòu)房合同，則購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)認(rèn)購(gòu)合同的違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕向購(gòu)芳者返還定金。

第三，如果開(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，提出了與認(rèn)購(gòu)合同約定不同的條件而導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法達(dá)成一致，合同沒(méi)有簽訂的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向購(gòu)房者雙倍返還定金。

以上三種情況說(shuō)的是雙方都就購(gòu)房合同的達(dá)成進(jìn)行了磋商談判的情形，如果開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者無(wú)正當(dāng)理由沒(méi)有進(jìn)行談判或是雖然進(jìn)行了名義上的談判卻只是惡意磋商，致使購(gòu)房合同沒(méi)有達(dá)成的，無(wú)正當(dāng)理由不履行談判義務(wù)或者惡意履行談判義務(wù)的一方就要適用定金罰則了。

二、開(kāi)發(fā)商逾期交房是否屬違約

房產(chǎn)銷(xiāo)售合同一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購(gòu)房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。

本法所稱(chēng)的不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說(shuō)是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些開(kāi)發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其他事故，及售房方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔(dān)責(zé)任。

這樣的約定顯然是賣(mài)方對(duì)自己的免責(zé)范圍規(guī)定得過(guò)于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把開(kāi)發(fā)商因自己的過(guò)錯(cuò)如對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確、投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤，修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

不動(dòng)產(chǎn)中的房地產(chǎn)所具有的高價(jià)值性，要求合同雙方遵守誠(chéng)實(shí)守信原則進(jìn)行交易。而現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于其自身的特點(diǎn)，使得公眾在遇到購(gòu)房問(wèn)題時(shí)陷入被動(dòng)的境地，比如不簽訂購(gòu)房合同或者是約定交房時(shí)間時(shí)對(duì)不可抗力進(jìn)行約定而免除將來(lái)自己的違約責(zé)任，而這些不利于對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)，可購(gòu)房者也不易發(fā)現(xiàn)。所以，為了更好的保護(hù)自己的利益，購(gòu)房者最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師陪同購(gòu)房，也可以避免將來(lái)發(fā)生糾紛。