一、沒簽商品房購買合同算誰違約

商品房認購合同的關鍵是定金的問題，而定金的問題主要出在如果違約了定金如何處理。如果開發(fā)商和購房者按照認購合同的規(guī)定，進行了進一步的談判，最終達成了房屋買賣合同，這時交的預約款抵作房價。如果認購合同中明確了你交給開發(fā)商的錢是定金，并且規(guī)了定金罰則。這個時候就適用定金罰則處理好了，沒什么好說的。這個時候的關鍵就是判斷雙方是否違約，是誰違約了？這主要有以下幾種情況：

第一，如果認購合同的內容比較簡單，并沒有對房屋的價格、面積、朝向等具體狀況做出約定，而把這些作為進一步磋商的前提。但在約定的時期內購房者又沒有就商品房價格、面積和朝向等具體條件與開發(fā)商達或一致，從而未能簽訂購房合同。此時雙方都不存在違約的問題，因為雙方按照合同的約定進行了積極的磋商，至于購房合同沒有達成，是因為雙方未能就合同的內容達成一致意見，那不是認購合同規(guī)定的義務。因此，開發(fā)商應當將定金返還給購房者。

第二，與前一種情況正好相反，如果認購合同已經對將來要簽訂的購旁合同的條件做了明確的規(guī)定，而購房者不同意依認購合同的條件去簽汀購房合同，則購房人應承擔認購合同的違約責任，開發(fā)商有權拒絕向購芳者返還定金。

第三，如果開發(fā)商在簽訂購房合同時，提出了與認購合同約定不同的條件而導致購房合同無法達成一致，合同沒有簽訂的，開發(fā)商應承擔違約責任，向購房者雙倍返還定金。

以上三種情況說的是雙方都就購房合同的達成進行了磋商談判的情形，如果開發(fā)商或購房者無正當理由沒有進行談判或是雖然進行了名義上的談判卻只是惡意磋商，致使購房合同沒有達成的，無正當理由不履行談判義務或者惡意履行談判義務的一方就要適用定金罰則了。

二、開發(fā)商逾期交房是否屬違約

房產銷售合同一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。

本法所稱的不可抗力是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況。房產買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中，現在有一些開發(fā)商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災害和其他事故，及售房方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任。

這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍規(guī)定得過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把開發(fā)商因自己的過錯如對市場判斷不準確、投資失誤、項目設計失誤，修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。

不動產中的房地產所具有的高價值性，要求合同雙方遵守誠實守信原則進行交易。而現實中房地產開發(fā)企業(yè)由于其自身的特點，使得公眾在遇到購房問題時陷入被動的境地，比如不簽訂購房合同或者是約定交房時間時對不可抗力進行約定而免除將來自己的違約責任，而這些不利于對購房者的保護，可購房者也不易發(fā)現。所以，為了更好的保護自己的利益，購房者最好請專業(yè)律師陪同購房，也可以避免將來發(fā)生糾紛。