一、如何預(yù)防商品房面積糾紛

對(duì)于商品房這種特殊的商品，一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是開發(fā)商違約，沒有履行合同?！逗贤ā芬?guī)定：由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同的，當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同，因變更或解除合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。因此，如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權(quán)要求解除合同，并要求得到相應(yīng)的賠償

但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問題，無論誤差超過或減少多少，法院可能判決購房者敗訴，采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。如對(duì)該條款再進(jìn)一步分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在合同履行中會(huì)出現(xiàn)種情況：

一是實(shí)測(cè)面積少于合同約定面積，這時(shí)買家可向銷售方索要退款；

二是實(shí)測(cè)面積多于合同約定面積，這時(shí)無論多出多少平方米，買家都要按實(shí)測(cè)面積補(bǔ)足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，上述兩種情況中后者占絕大多數(shù)，因?yàn)檫@種操作方式有利于銷售方售房時(shí)以相對(duì)較少的房價(jià)款吸引購房者，過后要求買房人補(bǔ)足多出面積的房款時(shí)，買房人又沒有依據(jù)不交這筆款項(xiàng)，只能自認(rèn)倒霉。因此在簽訂購房合同時(shí)，買房人應(yīng)該也有權(quán)力要求開發(fā)商修改該條款內(nèi)容或另簽訂補(bǔ)充條款。比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改：

（1）附帶條款應(yīng)寫上：房屋竣工后，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)，不再結(jié)算；誤差超過3%的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此給乙方造成的損失。

（2）或?qū)懮希悍课菘⒐ず螅绫竞贤瑫簻y(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)的，甲、乙雙方按銷售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算；誤差超過3%的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此給乙方造成的損失。

二、怎樣避免商品房質(zhì)量問題

在目前出現(xiàn)的糾紛中，由于房屋質(zhì)量問題，購房者與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例，這其中叉有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)造成的。按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個(gè)較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對(duì)建筑質(zhì)量的管理主要是針對(duì)施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以開發(fā)商是否接受為準(zhǔn)，是以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)。

可是按通常的慣例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對(duì)工程主體所下的結(jié)論，一些購房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性問題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因此質(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句話說清。一般而言購房者對(duì)建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問題上，而這些問題是否能被認(rèn)為是質(zhì)量問題，絕非是一個(gè)質(zhì)檢證明就能說得清楚的。

因此要解決這類的問題，購房合同是最有效的武器，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，絕不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。

房屋質(zhì)量問題以及面積糾紛在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)煩瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，特別是購買預(yù)售的期房，種種復(fù)雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時(shí)難以辨清所購商品的虛實(shí)，所以在購買預(yù)售的商品房時(shí)最好請(qǐng)專業(yè)律師陪同，或者由其幫您查看合同的具體內(nèi)容，看是否約定對(duì)您有利的內(nèi)容。