一、開發(fā)商延期交房怎么辦

未按約定時(shí)間交付房屋除具有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由外開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按每遲延交付一天，按預(yù)期交房部分房款總值計(jì)算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過(guò)一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應(yīng)雙倍返還定金，返還已支付的購(gòu)房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購(gòu)房款利息。

對(duì)于合同中未約定逾期交房違約責(zé)任的其責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān)，實(shí)踐中往往按逾期期限及逾期理由來(lái)考慮違約責(zé)任，如逾期在合理期限以內(nèi)，則違約方應(yīng)承擔(dān)違約金并繼續(xù)履行合同，如逾期時(shí)間較長(zhǎng)，開發(fā)商怠于交房則購(gòu)房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

二、預(yù)售商品房被抵押了怎么辦

首先，房產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷售該抵押物。

其次，購(gòu)買者認(rèn)購(gòu)的商品房被作為抵押物后，按抵押擔(dān)保的法律規(guī)定，抵押人房產(chǎn)開發(fā)商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權(quán)人可依法處分抵押物并優(yōu)先受償。一旦出現(xiàn)這樣的后果，即使購(gòu)買方狀告開發(fā)商并贏得訴訟，房產(chǎn)開發(fā)商也可能無(wú)力償還你的購(gòu)房款，這就會(huì)使購(gòu)房者對(duì)預(yù)購(gòu)的商品房的權(quán)利，或收回購(gòu)房款的權(quán)利都處在難以實(shí)現(xiàn)的困境。因?yàn)榈盅簷?quán)人是優(yōu)先于普通債權(quán)人受償債務(wù)的，即使抵押物在被司法部門查封或執(zhí)行時(shí)，抵押權(quán)也優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)。因此，房產(chǎn)開發(fā)商將已預(yù)售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴(yán)重的違法侵權(quán)行為，可能使購(gòu)房者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

遭遇了預(yù)售商品房被抵押后可以先與房產(chǎn)開發(fā)商交涉，要求房產(chǎn)開發(fā)商解除與銀行關(guān)于你這套商品房的抵押關(guān)系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預(yù)售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對(duì)購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)商品房權(quán)利的保護(hù)；當(dāng)然無(wú)法交涉，可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房產(chǎn)開發(fā)商與銀行的商品房抵押關(guān)系無(wú)效，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信受到質(zhì)疑，出現(xiàn)了大量的爛尾樓、期房質(zhì)量差、延期交付以及預(yù)售商品房遭抵押等問(wèn)題，使得期房糾紛不斷加劇。對(duì)于購(gòu)房者而言最關(guān)心的莫過(guò)于遭遇這些糾紛后該如何處理，這最好還是咨詢專業(yè)的律師，他們可以幫您解答，更可以幫您解決糾紛。