一、如何處理商品房面積誤差

通常在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種：一種是雙方自行約定，只要誤差面積不超過(guò)1%或0。5%都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，房產(chǎn)商所提供的房屋購(gòu)銷合同都有一個(gè)比值，一般是3%。

面積誤差在3%以內(nèi)的一般是據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比超過(guò)3%的，購(gòu)房者或退房或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。還有一個(gè)問(wèn)題，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。

按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、洪水等。而開(kāi)發(fā)商通常會(huì)把不可抗力的范圍人為地進(jìn)行擴(kuò)展，如施工中遇到的困難或者重大事故，契約簽定后政府法律、法規(guī)的變更，施工、安裝過(guò)程中的人為延誤等，這是極為不合理的。購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要倍加小心地注意這個(gè)問(wèn)題。

二、遭遇商品房質(zhì)量問(wèn)題怎么辦

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，由于商品房是使用年限很長(zhǎng)的商品，其質(zhì)量不僅直接關(guān)系到買(mǎi)受人的正常居住和使用，也直接關(guān)系到買(mǎi)受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全。保證房屋質(zhì)量合格交付是出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)當(dāng)事人的約定交付標(biāo)的物的主要義務(wù)，該義務(wù)不但是約定義務(wù)，更是法定義務(wù)。即出賣(mài)人交付的標(biāo)的物如果不合格，買(mǎi)受人可直接依照法律規(guī)定要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程等影響正常居住的質(zhì)量問(wèn)題，且難以通過(guò)修復(fù)辦法解決，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

商品房銷售面積和質(zhì)量是商品房買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)核心問(wèn)題，因面積差異而引起的糾紛不斷發(fā)生，因質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的糾紛更是比比皆是。鑒于購(gòu)房者處于弱勢(shì)，如果跟開(kāi)發(fā)商索賠或者是要求退房，都會(huì)遭遇重重困難，所以最好發(fā)生糾紛后求助于專業(yè)律師。