一、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件

商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)纲?gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原來(lái)因簽訂購(gòu)房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人的行為。也成為“房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓”。從法律角度分析，房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)课菟袡?quán)尚未形成，因此，這是一種合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”以法律條文的形式允許商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。

那么，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要什么條件呢？

首先，沒(méi)有辦理商品房預(yù)售登記的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓比較簡(jiǎn)單。開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人、受讓人協(xié)商一致后，解除買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商原先簽訂的預(yù)售合同，再由新的受讓人與開(kāi)發(fā)商另簽一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同即可，不須經(jīng)過(guò)房屋主管部門(mén)的批準(zhǔn)和履行預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓程序。

如果預(yù)售合同已經(jīng)在房屋主管部門(mén)進(jìn)行了商品房預(yù)售合同登記，那么。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要符合下列條件才可以辦理：

1、符合當(dāng)?shù)胤?、法?guī)的要求，允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓、不允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。這個(gè)要求需要查閱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法。

2、商品房預(yù)售合同合法有效。最高人民法院民1996（2）號(hào)文件第28條規(guī)定：商品房預(yù)售合同無(wú)效的，商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

3、預(yù)售房屋尚未實(shí)際交付。

4、預(yù)購(gòu)人履行了預(yù)購(gòu)合同約定的義務(wù)。預(yù)購(gòu)人沒(méi)有履行預(yù)購(gòu)合同的義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售房屋。在商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中，債務(wù)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)征得預(yù)售人的同意；如果預(yù)購(gòu)人擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)售人享有合同解除權(quán)，并可以要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。同時(shí)，我國(guó)法律嚴(yán)禁買(mǎi)空賣(mài)空、倒賣(mài)合同的行為，不允許利用預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓做變相期貨交易。

5、簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同。無(wú)需簽訂新的預(yù)售合同。

二、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序

預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況：

1、買(mǎi)受人一次性付款的辦理程序：

首先，買(mǎi)受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開(kāi)發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。

第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報(bào)市國(guó)土與房屋管理局審批。

第三、經(jīng)交易管理部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專(zhuān)用章”后，買(mǎi)受人所持原商品房買(mǎi)賣(mài)合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2、通過(guò)銀行貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理：

首先，開(kāi)發(fā)商、銀行、買(mǎi)受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)后，買(mǎi)受人向貸款銀行提出申請(qǐng)，要求轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意；

第二、開(kāi)發(fā)商與原買(mǎi)受人解除原房屋買(mǎi)賣(mài)合同并與受讓方重新簽訂商品房買(mǎi)合同；

第三、辦理預(yù)售合同登記的變更手續(xù)同上一所述；

第四、買(mǎi)受人與貸款銀行解除借款合同，開(kāi)發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)追Q(chēng)“炒樓花”，指的是預(yù)購(gòu)人將以預(yù)售方式購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的行為，通常包括兩種情況：一是購(gòu)房人在尚未辦理登記取得土地及房屋產(chǎn)權(quán)之前的轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢请m經(jīng)登記并取得了房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但以按揭方式購(gòu)買(mǎi)且按揭期限未滿(mǎn)的商品房再轉(zhuǎn)讓的行為。無(wú)論是哪種形式的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)對(duì)這還未建成的房子的再次轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買(mǎi)無(wú)疑是有風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)該注意查看是否符合預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件以及有什么轉(zhuǎn)讓程序，這些最好先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師再看是否購(gòu)買(mǎi)，否則容易發(fā)生糾紛。