一、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件

商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，指購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了預(yù)購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原來因簽訂購房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人的行為。也成為“房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓”。從法律角度分析，房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)尚未形成，因此，這是一種合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！币苑蓷l文的形式允許商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。

那么，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要什么條件呢？

首先，沒有辦理商品房預(yù)售登記的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓比較簡單。開發(fā)商、買受人、受讓人協(xié)商一致后，解除買受人與開發(fā)商原先簽訂的預(yù)售合同，再由新的受讓人與開發(fā)商另簽一份商品房買賣合同即可，不須經(jīng)過房屋主管部門的批準(zhǔn)和履行預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓程序。

如果預(yù)售合同已經(jīng)在房屋主管部門進(jìn)行了商品房預(yù)售合同登記，那么。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要符合下列條件才可以辦理：

1、符合當(dāng)?shù)胤?、法?guī)的要求，允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓、不允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。這個要求需要查閱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法。

2、商品房預(yù)售合同合法有效。最高人民法院民1996（2）號文件第28條規(guī)定：商品房預(yù)售合同無效的，商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)認(rèn)定為無效。

3、預(yù)售房屋尚未實際交付。

4、預(yù)購人履行了預(yù)購合同約定的義務(wù)。預(yù)購人沒有履行預(yù)購合同的義務(wù)時，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售房屋。在商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中，債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)征得預(yù)售人的同意；如果預(yù)購人擅自轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人享有合同解除權(quán)，并可以要求預(yù)購人承擔(dān)締約過失責(zé)任。同時，我國法律嚴(yán)禁買空賣空、倒賣合同的行為，不允許利用預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓做變相期貨交易。

5、簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同。無需簽訂新的預(yù)售合同。

二、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序

預(yù)購人與受讓人簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況：

1、買受人一次性付款的辦理程序：

首先，買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。

第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批。

第三、經(jīng)交易管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。

2、通過銀行貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理：

首先，開發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達(dá)成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉(zhuǎn)讓所購房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意；

第二、開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買合同；

第三、辦理預(yù)售合同登記的變更手續(xù)同上一所述；

第四、買受人與貸款銀行解除借款合同，開發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，俗稱“炒樓花”，指的是預(yù)購人將以預(yù)售方式購買的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的行為，通常包括兩種情況：一是購房人在尚未辦理登記取得土地及房屋產(chǎn)權(quán)之前的轉(zhuǎn)讓；二是雖經(jīng)登記并取得了房地產(chǎn)權(quán)證書，但以按揭方式購買且按揭期限未滿的商品房再轉(zhuǎn)讓的行為。無論是哪種形式的轉(zhuǎn)讓，對于購房者來說對這還未建成的房子的再次轉(zhuǎn)讓、購買無疑是有風(fēng)險的，應(yīng)該注意查看是否符合預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件以及有什么轉(zhuǎn)讓程序，這些最好先咨詢專業(yè)律師再看是否購買，否則容易發(fā)生糾紛。