一、商品房認(rèn)購書違約責(zé)任有哪些

1、開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任有哪些呢？開發(fā)商如果不與認(rèn)購者簽訂房屋買賣協(xié)議該怎么辦呢？認(rèn)購人有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預(yù)售合同或者商品房買賣合同。但由于法律并不強制平等主體之間訂立民事合同，所以要實現(xiàn)這一權(quán)利，是非常困難的。而在房價波動不大時，認(rèn)購人有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。在房價上漲明顯時，認(rèn)購人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價損失。

2、認(rèn)購人應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任。在認(rèn)購人違約不與開發(fā)商訂立預(yù)售合同的，法院通常不會要求認(rèn)購人承擔(dān)繼續(xù)履行簽訂預(yù)售合同或者簽訂商品房買賣合同的責(zé)任，這是因為法律并不強制平等主體間簽訂民事合同。開發(fā)商通常會沒收定金，對于房價下跌比較多的，開發(fā)商可以要求認(rèn)購人另行賠償部分差價損失。

3、關(guān)于商品房認(rèn)購書有關(guān)定金的約定。寫明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認(rèn)購人違約的，開發(fā)商可以沒收定金，開發(fā)商違約的，認(rèn)購人可以要求雙倍返還定金。對于寫的是訂金、保證金等的，如果沒有對其含義進行特別說明的，則不適用定金規(guī)則。需要提醒的是，購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎對待商品房認(rèn)購書中有關(guān)定金的約定，這往往是開發(fā)商用于套牢購房者的手段，我們在簽訂二手房認(rèn)購書時，應(yīng)該盡量避免繳納定金的情況。

二、如何避免商品房買賣糾紛

1、要約定辦不下貸款如何解除合同

在合同中要明確約定，如果辦不下來貸款，就要無條件解除合同，退回定金和已付房款，以避免購房者資金被套或受損。

2、約定開發(fā)商變更信息要及時送達(dá)購房人

要求開發(fā)商變更任何信息，都要以書面方式通知購房者，即以郵政特快專遞形式送達(dá)。 既可保證變更的信息通知到購房者，也便于保留相關(guān)證據(jù)。

3、產(chǎn)權(quán)證辦理日期具體到日

在合同中要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦下來的日期，一定要具體到年月日。同時還要約定產(chǎn)權(quán)證不能如期辦理的違約責(zé)任。

4、停車費區(qū)分管理費

若是購買了帶產(chǎn)權(quán)的車位，那么在交納費用時，只需交納相當(dāng)于物業(yè)管理費性質(zhì)的管理費用，這一點要在合同中明確。

5、質(zhì)量問題解決方案提前定

對出現(xiàn)質(zhì)量問題后的解決方案要明確約定。還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。

商品房認(rèn)為認(rèn)購書具有預(yù)約合同的性質(zhì)，其效力在于促使雙方善意履行主合同洽談義務(wù)，其中的定金條款兼具立約定金和違約定金的屬性。認(rèn)購書在開發(fā)商取得房屋銷售許可的情況下才可以簽訂，但很多購房者對此并不知情，而且對其中的違約責(zé)任也不甚了解，甚至是不知如何避免商品房買賣糾紛，所以在簽訂商品房認(rèn)購書時最好先咨詢專業(yè)律師的意見。