一、已經(jīng)設(shè)立抵押的二手房能買嗎

已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說(shuō)，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過(guò)來(lái)講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無(wú)效。同時(shí)購(gòu)買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對(duì)購(gòu)買人來(lái)說(shuō)也存在法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，購(gòu)買人的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來(lái)。怎樣有效避免這種風(fēng)險(xiǎn)呢？在實(shí)際案例中，的確有人將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房?jī)r(jià)款后離開，等抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復(fù)雜的法律糾紛。

購(gòu)買該類二手房風(fēng)險(xiǎn)防范的方法是在選好了欲購(gòu)買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰(shuí)，抵押期限多長(zhǎng)，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。

最好購(gòu)房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強(qiáng)調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有說(shuō)明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，最好請(qǐng)抵押權(quán)人出具書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對(duì)購(gòu)房人在法律上比較有保障。同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請(qǐng)抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購(gòu)房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購(gòu)房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

二、買二手房時(shí)應(yīng)注意什么

1、購(gòu)房時(shí)，需問清，問細(xì)該房屋所在小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，水、電等費(fèi)用情況。

2、購(gòu)買房屋時(shí)，切不可隨意簡(jiǎn)單一紙合同便轉(zhuǎn)賬過(guò)戶，必須由權(quán)威機(jī)構(gòu)或個(gè)人查閱賣方手續(xù)后方可進(jìn)行，避免假證以及欺詐等現(xiàn)象。

3、購(gòu)房房屋簽署合同前，一定確認(rèn)資金的穩(wěn)固性以及合同內(nèi)容的嚴(yán)謹(jǐn)性，一般由中介提供或經(jīng)權(quán)威部門公證過(guò)的合同為最佳，切不可草擬合同簡(jiǎn)單了事，產(chǎn)權(quán)糾紛也屬經(jīng)濟(jì)糾紛，嚴(yán)謹(jǐn)性的高低完全可能導(dǎo)致你經(jīng)濟(jì)受損甚至血本無(wú)歸。

4、不要一味的揀便宜房，有很多超低價(jià)房購(gòu)買時(shí)一定要慎之又慎，產(chǎn)權(quán)，市內(nèi)結(jié)構(gòu)以及頂樓樓層處理程度還有房屋質(zhì)量等，避免成交以后出現(xiàn)問題造成經(jīng)濟(jì)或者個(gè)人人身?yè)p失。

5、別全看南北向，完全不考慮東西向的房屋，有些東西向房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和通透程度完全可以和南北向房屋媲美，甚至超越南北向房屋，而且東西向房屋一般價(jià)格都比南北向房屋低很多，所以對(duì)于相當(dāng)一部分資金有限又要找最適宜自己居住的人來(lái)說(shuō)，東西向的房屋更為經(jīng)濟(jì)適用。

6、不顧忌中介，現(xiàn)在是信息化時(shí)代，沒有誰(shuí)能輕易騙得了誰(shuí)，價(jià)值越昂貴的東西安全性越高，一般市面上登記開在正規(guī)街道上的店面都是注冊(cè)過(guò)的中介公司，都是完全可信任的（當(dāng)然，個(gè)別業(yè)務(wù)員的素質(zhì)問題不包括在內(nèi)）。你完全可以依靠中介辦理所有的手續(xù)問題，大額資金以及產(chǎn)權(quán)等重要的東西有個(gè)中間人絕對(duì)不是壞事，所以別憐惜那一點(diǎn)中介服務(wù)費(fèi)用，和你的產(chǎn)權(quán)安全以及資金安全相比，那點(diǎn)中介費(fèi)用不值一提。

二手房一般是指現(xiàn)房銷售，在實(shí)際生活中呈現(xiàn)出二手房種類多，交易環(huán)節(jié)多，陷阱多，糾紛多的四多現(xiàn)狀。對(duì)于購(gòu)買二手房的購(gòu)買者而言，他們不知道其購(gòu)買的房屋的信息，是否抵押并不清楚，設(shè)立抵押的二手房又能否買賣呢，買二手房時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？這些最好咨詢專業(yè)的律師，他們可以幫您查閱相關(guān)事項(xiàng)，也可以幫您解決就此發(fā)生的糾紛。