一、開(kāi)發(fā)商違約能不能退房
開(kāi)發(fā)商違約后，購(gòu)房者是可以要求退房的，但是必須符合法律規(guī)定的條件?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
因此，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，如果滿足以下條件之一的，則購(gòu)房者可以退房：
1、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者協(xié)商后都同意退房；
2、商品房買賣合同里規(guī)定了退房的條件，開(kāi)發(fā)商的違約行為符合該條件；
3、開(kāi)發(fā)商的違約行為構(gòu)成了《合同法》第九十四條規(guī)定的情形。
二、開(kāi)發(fā)商拒絕退房如何解決
開(kāi)發(fā)商違約后拒絕退房的，解決辦法有兩種：協(xié)商解決和訴訟解決。
1、協(xié)商解決
如果開(kāi)發(fā)商的違約行為滿足了退房的條件，但是開(kāi)發(fā)商又拒絕退房的，購(gòu)房者可以先與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商。因?yàn)?，在我?guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)處于不斷上漲之中，可能當(dāng)時(shí)買的房子，沒(méi)過(guò)多久就價(jià)格上漲了不少。因此，從經(jīng)濟(jì)收益的角度來(lái)說(shuō)，退房可能不是很明智的選擇。購(gòu)房者可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式，比如支付違約金等方式，彌補(bǔ)違約行為造成的損害。
2、訴訟解決
如果購(gòu)房者堅(jiān)持退房，而開(kāi)發(fā)商拒絕退房，那么唯一的解決途徑就是向法院提起訴訟。從實(shí)踐來(lái)看，以下三種情形下，法院常常會(huì)支持購(gòu)房者的退房請(qǐng)求：
（1）逾期交房超過(guò)一定期限。
合同中一般都約定“開(kāi)發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋，逾期超過(guò)一定期限，仍未交付的，置業(yè)者有權(quán)解除合同、要求退房，開(kāi)發(fā)商返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，賠償損失?！碑?dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同，只追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，對(duì)此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房沒(méi)有超過(guò)合同規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能要求解除合同、予以退房，只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
（2）房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。
房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房，如不能修復(fù)，或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，并要求開(kāi)發(fā)商賠償其他損失。
有的合同中沒(méi)有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，那么，對(duì)此事項(xiàng)的認(rèn)定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開(kāi)發(fā)商即構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)退房，并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
（3）由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書。
開(kāi)發(fā)商的此種根本違約在房屋預(yù)售合同履行過(guò)程中表現(xiàn)得較為明顯。但無(wú)論是預(yù)售還是現(xiàn)房交易，若由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，使置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書，則開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
