一、如何處理逾期辦房產(chǎn)證糾紛

《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中對(duì)“出賣人的原因”應(yīng)理解為：認(rèn)定“出賣人的原因”不宜簡(jiǎn)單以開發(fā)商是否具有過錯(cuò)作為判斷依據(jù)，它是一個(gè)較為復(fù)雜的問題，只要開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)而未盡，開發(fā)商即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對(duì)政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮。（四）根據(jù)《若干問題的解釋》、《中華人民共和國(guó)合同法》相應(yīng)規(guī)定及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，以下原因應(yīng)認(rèn)定為非出賣人原因，即開發(fā)商可履行之抗辯理由。

第一、《若干問題的解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權(quán)屬登記相關(guān)法律規(guī)定滯后，政府相關(guān)權(quán)屬登記管理制度長(zhǎng)期相對(duì)不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測(cè)繪問題，1991年1月1日《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測(cè)繪的管理制度”，2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商應(yīng)完成的辦證測(cè)繪義務(wù)在相關(guān)規(guī)范出臺(tái)前實(shí)屬行政主管部門的一項(xiàng)具體行政行為，審理時(shí)如脫離有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單歸責(zé)于開發(fā)商責(zé)任，不盡合理，故因該類型第三人原因而導(dǎo)致逾期辦證不應(yīng)歸責(zé)開發(fā)商。

第二、不可抗力原因。實(shí)踐中對(duì)不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發(fā)商所能預(yù)見、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_發(fā)商履約已造成實(shí)質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開發(fā)商無法履行辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

第三、買受人原因。當(dāng)買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應(yīng)辦證義務(wù)時(shí)，根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)及同時(shí)履行抗辯權(quán)行使等之規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責(zé)事由。

二、如何調(diào)解處理商品房買賣糾紛

1、分析法律政策，正確加以引導(dǎo)

在我國(guó)，商品房買賣既體現(xiàn)了交易雙方的意思自治，又受到房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策的制約。而糾紛的形成，很大程度是因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)法律法規(guī)及相關(guān)政策不了解，這就需要調(diào)解人員將當(dāng)事人的行為納入法律或政策的軌道進(jìn)行解說，通過釋明使雙方逐漸對(duì)法律規(guī)定及政策導(dǎo)向形成正確認(rèn)識(shí)，對(duì)行為后果產(chǎn)生預(yù)期，從而有了承認(rèn)錯(cuò)誤和接受調(diào)解的心理準(zhǔn)備。調(diào)解人員還應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地進(jìn)行疏導(dǎo)，運(yùn)用權(quán)衡利弊的方法消除當(dāng)事人的對(duì)立情緒，通過為其算經(jīng)濟(jì)賬的方式使雙方縮小差距，實(shí)現(xiàn)平衡。

2、房產(chǎn)商未兌現(xiàn)廣告承諾的調(diào)解處理

根據(jù)法律規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請(qǐng)”，一般不是合同的內(nèi)容，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾內(nèi)容具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。也就是說，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，調(diào)解時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況區(qū)分銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容是屬于正常的商業(yè)宣傳，還是屬于房產(chǎn)商必須恪守、不得違反的承諾。此外，此類糾紛中雙方大多沒有約定房產(chǎn)商交付房屋不符合廣告宣傳時(shí)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)或金額，而購(gòu)房人要證明其損失額又具有相當(dāng)難度，故應(yīng)通過調(diào)解使房產(chǎn)商認(rèn)識(shí)到確實(shí)存在違約行為，且其相較于購(gòu)房人處于優(yōu)勢(shì)地位，考慮到企業(yè)品牌及長(zhǎng)期發(fā)展，妥善的方案是對(duì)購(gòu)房人作出合理補(bǔ)償。

3、商品房質(zhì)量問題的調(diào)解處理

首先，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格而發(fā)生糾紛的，如果通過加固等方式能夠修復(fù)，則可以調(diào)解繼續(xù)履行合同；如果難以通過修復(fù)辦法解決，則應(yīng)調(diào)解解除合同。需要注意的是，上述兩種方案都不影響買受人要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其次，除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格之外，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，調(diào)解時(shí)也應(yīng)考慮合同的解除及出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，如在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人不同意修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，則可調(diào)解由買受人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

4、商品房面積問題的調(diào)解處理

在調(diào)解商品房實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差引發(fā)的糾紛時(shí)，應(yīng)認(rèn)真查看當(dāng)事人在合同中對(duì)面積誤差處理的約定，如當(dāng)事人約定“除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按多退少補(bǔ)方式計(jì)算”，則不能簡(jiǎn)單按多退少補(bǔ)的方式結(jié)算面積誤差款。因?yàn)椤渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定，因公用分?jǐn)偯娣e增加導(dǎo)致房屋建筑面積增加的，購(gòu)房人不承擔(dān)超出部分房款。該規(guī)定應(yīng)屬“法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定”的情形，此時(shí)購(gòu)房者應(yīng)僅就套內(nèi)面積增加部分支付補(bǔ)差款，而無需就公用分?jǐn)偯娣e增加部分支付補(bǔ)差款。如果合同僅約定“按多退少補(bǔ)方式計(jì)算”，則可按照《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，即出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的按照約定處理。因雙方約定的面積誤差按多退少補(bǔ)結(jié)算不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)以約定為準(zhǔn)，必要時(shí)可以尋求律師的協(xié)助。