一、如何處理逾期辦房產(chǎn)證糾紛

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據(jù)最高人民法院《若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中對“出賣人的原因”應理解為：認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發(fā)商是否具有過錯作為判斷依據(jù)，它是一個較為復雜的問題，只要開發(fā)商應盡辦證義務而未盡，開發(fā)商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應兼顧公平合理加以綜合考慮。（四）根據(jù)《若干問題的解釋》、《中華人民共和國合同法》相應規(guī)定及我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以下原因應認定為非出賣人原因，即開發(fā)商可履行之抗辯理由。

第一、《若干問題的解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權屬登記相關法律規(guī)定滯后，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應由縣級以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度”，2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。因此，鑒于法律相應規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商應完成的辦證測繪義務在相關規(guī)范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單歸責于開發(fā)商責任，不盡合理，故因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應歸責開發(fā)商。

第二、不可抗力原因。實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發(fā)商所能預見、避免或克服的；二是該不可抗力原因對于開發(fā)商履約已造成實質上的影響，即存在導致開發(fā)商無法履行辦證義務的因果關系。

第三、買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據(jù)合同法關于不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應的免責事由。

二、如何調解處理商品房買賣糾紛

1、分析法律政策，正確加以引導

在我國，商品房買賣既體現(xiàn)了交易雙方的意思自治，又受到房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策的制約。而糾紛的形成，很大程度是因為當事人對法律法規(guī)及相關政策不了解，這就需要調解人員將當事人的行為納入法律或政策的軌道進行解說，通過釋明使雙方逐漸對法律規(guī)定及政策導向形成正確認識，對行為后果產(chǎn)生預期，從而有了承認錯誤和接受調解的心理準備。調解人員還應當不失時機地進行疏導，運用權衡利弊的方法消除當事人的對立情緒，通過為其算經(jīng)濟賬的方式使雙方縮小差距，實現(xiàn)平衡。

2、房產(chǎn)商未兌現(xiàn)廣告承諾的調解處理

根據(jù)法律規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請”，一般不是合同的內容，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾內容具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。也就是說，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，調解時應根據(jù)實際情況區(qū)分銷售廣告和宣傳資料的內容是屬于正常的商業(yè)宣傳，還是屬于房產(chǎn)商必須恪守、不得違反的承諾。此外，此類糾紛中雙方大多沒有約定房產(chǎn)商交付房屋不符合廣告宣傳時的違約金計算標準或金額，而購房人要證明其損失額又具有相當難度，故應通過調解使房產(chǎn)商認識到確實存在違約行為，且其相較于購房人處于優(yōu)勢地位，考慮到企業(yè)品牌及長期發(fā)展，妥善的方案是對購房人作出合理補償。

3、商品房質量問題的調解處理

首先，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格而發(fā)生糾紛的，如果通過加固等方式能夠修復，則可以調解繼續(xù)履行合同；如果難以通過修復辦法解決，則應調解解除合同。需要注意的是，上述兩種方案都不影響買受人要求出賣人承擔相應的違約責任。其次，除主體結構質量不合格之外，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，調解時也應考慮合同的解除及出賣人承擔違約責任；交付使用的房屋存在質量問題，如在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人不同意修復或者在合理期限內拖延修復的，則可調解由買受人自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

4、商品房面積問題的調解處理

在調解商品房實測面積與暫測面積誤差引發(fā)的糾紛時，應認真查看當事人在合同中對面積誤差處理的約定，如當事人約定“除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按多退少補方式計算”，則不能簡單按多退少補的方式結算面積誤差款。因為《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》第四十四條規(guī)定，因公用分攤面積增加導致房屋建筑面積增加的，購房人不承擔超出部分房款。該規(guī)定應屬“法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定”的情形，此時購房者應僅就套內面積增加部分支付補差款，而無需就公用分攤面積增加部分支付補差款。如果合同僅約定“按多退少補方式計算”，則可按照《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，即出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的按照約定處理。因雙方約定的面積誤差按多退少補結算不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應以約定為準，必要時可以尋求律師的協(xié)助。