一、怎樣簽商品房買賣合同

許多購(gòu)房者在房屋交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當(dāng)初開(kāi)發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠(yuǎn)，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒(méi)有作規(guī)定，無(wú)從追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。因此，認(rèn)真簽好商品房買賣契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障。

簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對(duì)性。

建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，開(kāi)發(fā)商不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購(gòu)房者完全可以根據(jù)自己對(duì)商品房的要求及開(kāi)發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。

簽合同時(shí)第二個(gè)注意的事項(xiàng)是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問(wèn)題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對(duì)質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無(wú)巨細(xì)，最好是能請(qǐng)這方面的行家提供建議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供樣板房做參考的，對(duì)樣板房的各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實(shí)。

總之，簽訂質(zhì)量條款時(shí)周到細(xì)致是與將來(lái)發(fā)生質(zhì)量糾紛時(shí)你可能得到的補(bǔ)償成正比的。

最后要注意的是在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對(duì)效力，可以對(duì)抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說(shuō)，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開(kāi)發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開(kāi)發(fā)商會(huì)由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

二、開(kāi)發(fā)商的協(xié)助辦證義務(wù)有哪些

逾期辦證違約糾紛案件中，開(kāi)發(fā)商常以合同中未約定開(kāi)發(fā)商的協(xié)助辦證義務(wù)、未約定辦證期限、未約定辦理分戶產(chǎn)權(quán)證、未約定辦理國(guó)有土地使用權(quán)證為由進(jìn)行抗辯或上訴。合同未明確約定的主要原因是：出于對(duì)自己最大利益的考慮，開(kāi)發(fā)商有意提供減輕自己義務(wù)的格式合同；購(gòu)房人法律知識(shí)欠缺忽略辦證事項(xiàng)約定。當(dāng)開(kāi)發(fā)商不辦證或拖延辦證引發(fā)糾紛并以合同未明確約定抗辯時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否因此而免責(zé)。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的協(xié)助辦證義務(wù)是法定義務(wù)，即使合同未明確約定，開(kāi)發(fā)商也不能免除責(zé)任。

（一）權(quán)屬證書的范圍。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第135條關(guān)于買賣合同的規(guī)定，“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”，以及《物權(quán)法》第9條之規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，商品房買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)需變更登記為買受人且向買受人交付，而使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）第18條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定中，雖未對(duì)房屋權(quán)屬證書進(jìn)行明示，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第31條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定，即“地隨房走”的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理的權(quán)屬證書不僅包含房屋所有權(quán)證書，還包含土地使用權(quán)證書。而出賣人與每一買受人之間的權(quán)利義務(wù)是獨(dú)立的，出賣人除交付房屋外，還需向每一買受人辦理房屋所有權(quán)分戶產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)分戶產(chǎn)權(quán)證。出賣人以合同只約定辦理大產(chǎn)權(quán)、未明確約定辦理國(guó)有土地使用權(quán)證作為抗辯的理由不成立。出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)分戶產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)分戶產(chǎn)權(quán)證是其法定義務(wù)。即使簽約雙方在合同中未約定上述義務(wù)，出賣人不履行的，同樣承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）協(xié)助義務(wù)的內(nèi)涵。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第135條規(guī)定，“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”，因此開(kāi)發(fā)商的協(xié)助義務(wù)，應(yīng)一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證書為止。開(kāi)發(fā)商的協(xié)助義務(wù)主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。1所以，即使在合同中未約定出賣人有協(xié)助辦證義務(wù)，無(wú)需購(gòu)房人再次委托，出賣人具有協(xié)助辦證的法定義務(wù)；未通知購(gòu)房人辦理分戶產(chǎn)權(quán)證，也不能視為完成了協(xié)助辦證義務(wù)。

（三）辦證期限?！端痉ń忉尅返?8條對(duì)辦證期限有明確規(guī)定，當(dāng)合同對(duì)辦證期限有約定時(shí)從約定，無(wú)約定時(shí)應(yīng)從法定：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。所以，出賣人以合同沒(méi)有約定明確的期限拖延辦證的抗辯理由不能成立。

如果不是專業(yè)的房產(chǎn)糾紛律師，很難清楚開(kāi)發(fā)商有哪些權(quán)利和義務(wù)，所以當(dāng)購(gòu)房者不是很了解房產(chǎn)糾紛處理問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該及時(shí)尋求律師的協(xié)助。