一、辦理房產(chǎn)登記是誰的義務

房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋所有權(quán)登記分為初始登記、移轉(zhuǎn)登記、變更登記、變更登記、注銷登記，發(fā)生買賣、贈與、互換、繼承、受遺贈等情形之一，當事人應當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請移轉(zhuǎn)登記之前必須完成初始登記，初始登記是移轉(zhuǎn)登記之前提。根據(jù)《房屋登記辦法》，商品房申請初始登記的，申請人（即出賣人）應當提供下列材料：

（1）登記申請書；

（2）申請人身份證明；

（3）建設(shè)用地使用權(quán)證明；

（4）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；

（5）房屋已竣工的證明；

（6）房屋測繪報告；

（7）其他必要材料。

商品房申請移轉(zhuǎn)登記的，申請人（即買受人）應當提供下列材料：

（1）登記申請書；

（2）申請人身份證明；

（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

（4）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

（5）其他必要材料。移轉(zhuǎn)登記中的

（3）所指的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書實質(zhì)是初始登記完成后，登記機關(guān)向出賣人頒發(fā)的初始權(quán)利憑證。據(jù)此看出，移轉(zhuǎn)登記的申請人是買受人，但出賣人必須完成初始登記，并且提供初始登記憑證、提供必要協(xié)助。若出賣人初始登記逾期，必將造成移轉(zhuǎn)登記逾期，故某些商品房買賣合同對出賣人初始登記逾期行為設(shè)定了違約條款，一旦初始登記逾期，出賣人應當承擔違約責任。

初始登記完成后，買受人即可辦理移轉(zhuǎn)登記。遵循意思自治原則，商品房買賣合同也可以約定“出賣人在房屋交付后一定期限內(nèi)代為辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)”，尤其是出賣人為買受人按揭貸款提供階段性保證時，買賣合同一律如此約定，此時出賣人以委托代理人身份代為辦理移轉(zhuǎn)登記，移轉(zhuǎn)登記辦結(jié)后向買受人交付商品房產(chǎn)權(quán)證，買受人事先需要簽署委托書，提供相關(guān)材料，繳納相關(guān)稅費。

二、房產(chǎn)逾期登記違約行為如何確定

《商品房買賣合同司法解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！币妻D(zhuǎn)登記期限首先適用當事人約定，無約定的則適用法定期限。實踐中，出賣人擬定的商品房買賣合同通常約定“房屋交付后兩年內(nèi)辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)”，以降低承擔違約責任的可能性。

逾期登記中的“期”既是出賣人履行義務的終期，也是出賣人承擔違約責任的始期。辦理移轉(zhuǎn)登記方式分為買受人直接辦理和出賣人代為辦理，“期”的確定方式相應不同。買受人直接辦理的，出賣人在“期”屆滿前完成初始登記，且告知買受人初始登記已經(jīng)辦理，否則即構(gòu)成逾期；出賣人代為辦理的，則需要在“期”屆滿前完成初始登記、移轉(zhuǎn)登記，并且向買受人交付產(chǎn)權(quán)證，否則即構(gòu)成逾期。比較可知，出賣人代為辦理時的義務較重，應當在“期”滿前完成辦理移轉(zhuǎn)登記所需的全部工作。逾期時間難以確定，一般的消費者如果不注意，在自己的權(quán)益被侵犯時，仍然不能及時維權(quán)，這是對自己權(quán)益的威脅，購房者可以邀請房產(chǎn)律師協(xié)助自己，最大限度地為自己減少損失，維護權(quán)益。