一、何時可以解除商品房買賣合同

合同解除權發(fā)生的條件有兩類：一類為約定條件，另一類為法定條件。

1、約定條件。約定條件是當事人各方通過合同直接約定解除合同或通過規(guī)定解除合同的條件，當條件成就時，雙方依約解除合同。約定條件又分二種：

（1） 無因條件——合同成立后的合意。

無因條件指在合同成立后，在未履行或未完全履行前，當事人雙方通過協(xié)商解除合同，使合同效力歸于消滅?！吨腥A人民共和國合同法》 第93條第1款，“當事人協(xié)商一致，可以解除合同?！?/p>

（2）有因條件——依據合同條款中的合意。

有因條件指當事人在合同中約定一定的合同解除條件，當合同約定條件成就時，當事人一方或雙方即享有解除權，可以通過行使合同解除權，使合同關系消滅。合同法第93條第2款，“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！?/p>

2、法定條件——法律規(guī)定的解除合同條件

（1）不可抗力。

一般說來，不可抗力更多地是作為免除違約責任的抗辯理由，只有當不可抗力致使不能實現合同目的時，才能作為解除合同的條件。我國合同法第94條第（一）款采納的就是這種觀點。

（2）在履行期內，一方拒絕履行主債務的表示，表示包括意思和行為。

一方無正當理由拒絕履行，表明違約方完全不愿受合同拘束，這已實際上的剝奪了受害人根據合同所應得到的利益，從而使守約方無法實現訂立合同的目的。當然，違約方的拒絕表示，應該是主債務，相對方才能行使解除權，如果表示不履行的是次債務，則產生解除合同的權利。至于是主債務還是次債務，則根據合同的內容，具體加以判定。

（3）當事人一方遲延履行主債務，經催告后，在合理期限內仍未履行。

債務人在履行期限屆滿時，能夠履行而沒有按期履行債務，則構成履行遲延，在此情況下，相對方須經催告，給債務人一段合理的寬限期，使債務人繼續(xù)準備履行。如在該合理的寬限期到來后，債務人仍未履行，則相對方有權解除合同。

4、遲延履行或其他違約行為導致合同目的不能實現。

在判斷遲延履行對合同的實現的影響時，應考慮時間對合同的重要性。如果時間因素對當事人的權利義務至關重要，如超過了履行期限將導致目的不能實現，則應允許非違約方解除合同。至于其他違約的行為，如交付的標的物不符約定等等，導致合同目的不能實現，同樣賦予非違約方以解除權。

5、其他情形：指上述幾條所未能涵蓋的內容，如成套設備買賣中，某一部件或配件的缺失，可能導致整個機器設備難以運行，而最后導致合同的目的不能實現。

購房者在發(fā)現開發(fā)商有違約行為的時候，應當及時保留證據，積極維護自身權益，如果遇到自己不熟悉的領域，可以向專業(yè)房產糾紛律師咨詢，為自身權利設保障。

二、貸款買房后能不能退房

從法律角度講，退房實際上是買家作為購房合同一方當事人行使其合同解除權的表現，因此肯定是可行的。認為得到了按揭貸款就無法再退房，這是不對的。

買家與貸款銀行之間是一種借貸關系，買家與發(fā)展商之間是一種房屋買賣關系，兩者雖有關系，但完全是兩種獨立的法律關系，所以對買家的解約權并沒有任何妨礙。買家向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質是一樣的。作為債權人，銀行或其他機構、個人都只有權要求買家按約還款，但無權干涉買家的解約權利。

所以，只要出現了買家有權依法解約的情形，不管買家是否已經取得按揭貸款，都有權依法解除購房合同。

按揭貸款怎么辦？

退房以后，按揭貸款怎么辦呢？有些買家有一種模糊的認識，即按揭貸款是由于買房才申請的，現在不買房了，所以按揭貸款也不用還了。

這種認識肯定是不對的。買家與銀行之間的借貸關系是獨立于房屋買賣關系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說，買家雖然不買房了，但與銀行間的債權債務關系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

怎么還呢？首先由于購房合同被解除，發(fā)展商從買家處取得的所有購房款項均應返還買家。買家申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一并返還給買家。然后，買家應依據《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協(xié)商”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

關于房屋抵押？

實際上，這種還款方法是一種理論上的做法，實踐中很難這樣操作，因為買家所購房屋已經向銀行做抵押。如果買家拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權，拍賣或變賣已設定抵押的買家所購房屋。但此時房屋已不歸買家所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會吃這個虧。所以，就只能由發(fā)展商將應退購房款分成兩部分，其中屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行依據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止?！睆亩邮者€款，終止借款合同。

我國《擔保法》第五十二條之規(guī)定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅?！苯杩詈贤K止后，抵押權即告消滅，當事人應辦理相關解除抵押登記手續(xù)。

關于房屋保險？

以按揭貸款購買房屋時，一般都會要求買家為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關系是房屋買賣關系、借貸關系之外的又一獨立法律關系，所以保險問題有其自身特點?！吨腥A人民共和國保險法》第十四條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同?！币簿褪钦f，如果買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。

《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：“保險責任開始前，投保人要求解除合同的，應當向保險人支付手續(xù)費，保險人應當退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人?！?/p>

買家可依據上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)，如果買家擔心不能妥善解決這些問題，可以及時向專業(yè)房產糾紛律師求助，或者請房產糾紛律師代理。