一、何時可以解除商品房買賣合同

合同解除權(quán)發(fā)生的條件有兩類：一類為約定條件，另一類為法定條件。

1、約定條件。約定條件是當(dāng)事人各方通過合同直接約定解除合同或通過規(guī)定解除合同的條件，當(dāng)條件成就時，雙方依約解除合同。約定條件又分二種：

（1） 無因條件——合同成立后的合意。

無因條件指在合同成立后，在未履行或未完全履行前，當(dāng)事人雙方通過協(xié)商解除合同，使合同效力歸于消滅?！吨腥A人民共和國合同法》 第93條第1款，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。”

（2）有因條件——依據(jù)合同條款中的合意。

有因條件指當(dāng)事人在合同中約定一定的合同解除條件，當(dāng)合同約定條件成就時，當(dāng)事人一方或雙方即享有解除權(quán)，可以通過行使合同解除權(quán)，使合同關(guān)系消滅。合同法第93條第2款，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！?/p>

2、法定條件——法律規(guī)定的解除合同條件

（1）不可抗力。

一般說來，不可抗力更多地是作為免除違約責(zé)任的抗辯理由，只有當(dāng)不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的時，才能作為解除合同的條件。我國合同法第94條第（一）款采納的就是這種觀點。

（2）在履行期內(nèi)，一方拒絕履行主債務(wù)的表示，表示包括意思和行為。

一方無正當(dāng)理由拒絕履行，表明違約方完全不愿受合同拘束，這已實際上的剝奪了受害人根據(jù)合同所應(yīng)得到的利益，從而使守約方無法實現(xiàn)訂立合同的目的。當(dāng)然，違約方的拒絕表示，應(yīng)該是主債務(wù)，相對方才能行使解除權(quán)，如果表示不履行的是次債務(wù)，則產(chǎn)生解除合同的權(quán)利。至于是主債務(wù)還是次債務(wù)，則根據(jù)合同的內(nèi)容，具體加以判定。

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主債務(wù)，經(jīng)催告后，在合理期限內(nèi)仍未履行。

債務(wù)人在履行期限屆滿時，能夠履行而沒有按期履行債務(wù)，則構(gòu)成履行遲延，在此情況下，相對方須經(jīng)催告，給債務(wù)人一段合理的寬限期，使債務(wù)人繼續(xù)準(zhǔn)備履行。如在該合理的寬限期到來后，債務(wù)人仍未履行，則相對方有權(quán)解除合同。

4、遲延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)。

在判斷遲延履行對合同的實現(xiàn)的影響時，應(yīng)考慮時間對合同的重要性。如果時間因素對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)至關(guān)重要，如超過了履行期限將導(dǎo)致目的不能實現(xiàn)，則應(yīng)允許非違約方解除合同。至于其他違約的行為，如交付的標(biāo)的物不符約定等等，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，同樣賦予非違約方以解除權(quán)。

5、其他情形：指上述幾條所未能涵蓋的內(nèi)容，如成套設(shè)備買賣中，某一部件或配件的缺失，可能導(dǎo)致整個機器設(shè)備難以運行，而最后導(dǎo)致合同的目的不能實現(xiàn)。

購房者在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違約行為的時候，應(yīng)當(dāng)及時保留證據(jù)，積極維護自身權(quán)益，如果遇到自己不熟悉的領(lǐng)域，可以向?qū)I(yè)房產(chǎn)糾紛律師咨詢，為自身權(quán)利設(shè)保障。

二、貸款買房后能不能退房

從法律角度講，退房實際上是買家作為購房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，因此肯定是可行的。認(rèn)為得到了按揭貸款就無法再退房，這是不對的。

買家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，買家與發(fā)展商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨立的法律關(guān)系，所以對買家的解約權(quán)并沒有任何妨礙。買家向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他機構(gòu)、個人都只有權(quán)要求買家按約還款，但無權(quán)干涉買家的解約權(quán)利。

所以，只要出現(xiàn)了買家有權(quán)依法解約的情形，不管買家是否已經(jīng)取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購房合同。

按揭貸款怎么辦？

退房以后，按揭貸款怎么辦呢？有些買家有一種模糊的認(rèn)識，即按揭貸款是由于買房才申請的，現(xiàn)在不買房了，所以按揭貸款也不用還了。

這種認(rèn)識肯定是不對的。買家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說，買家雖然不買房了，但與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

怎么還呢？首先由于購房合同被解除，發(fā)展商從買家處取得的所有購房款項均應(yīng)返還買家。買家申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給買家。然后，買家應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

關(guān)于房屋抵押？

實際上，這種還款方法是一種理論上的做法，實踐中很難這樣操作，因為買家所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果買家拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的買家所購房屋。但此時房屋已不歸買家所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會吃這個虧。所以，就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止?！睆亩邮者€款，終止借款合同。

我國《擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅?！苯杩詈贤K止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

關(guān)于房屋保險？

以按揭貸款購買房屋時，一般都會要求買家為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨立法律關(guān)系，所以保險問題有其自身特點?！吨腥A人民共和國保險法》第十四條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同?！币簿褪钦f，如果買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。

《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：“保險責(zé)任開始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)當(dāng)退還保險費。保險責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責(zé)任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人?！?/p>

買家可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)，如果買家擔(dān)心不能妥善解決這些問題，可以及時向?qū)I(yè)房產(chǎn)糾紛律師求助，或者請房產(chǎn)糾紛律師代理。