一、預(yù)售商品房是否能再轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售額的商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。在立法過(guò)程中，對(duì)此有兩種意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，有利搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

一種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓，易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，損害房屋使用人的利益。該條是授權(quán)性條款，到底禁止還是允許再轉(zhuǎn)讓則由國(guó)務(wù)院決定。但國(guó)務(wù)院到目前仍沒(méi)有相關(guān)的法規(guī)出臺(tái)，實(shí)際中有的地方禁止再轉(zhuǎn)讓，有的地方則允許再轉(zhuǎn)讓。

商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效”。

預(yù)購(gòu)人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人，實(shí)質(zhì)上是合同一方主體權(quán)利義務(wù)的全部轉(zhuǎn)移，《民法通則》第91條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人、應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家批準(zhǔn)的合同需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。但是，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外”，新《合同法》也有相關(guān)規(guī)定，《合同法》第88條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。但《合同法》第87條又規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定”。

最高人民法院的司法解釋，結(jié)合《民法通則》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，可以看出，國(guó)家對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是既不禁止，也不放任的。即如果當(dāng)事人意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定并履行相關(guān)手續(xù)，應(yīng)予以準(zhǔn)許；反之，如果違反法律規(guī)定，倒賣預(yù)售商品房，牟取非法利益，則屬無(wú)效。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓需注意什么

在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的實(shí)際操作過(guò)程中，還必須注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）原購(gòu)買人在經(jīng)過(guò)預(yù)售方同意后，必須將經(jīng)過(guò)鑒證的預(yù)售契約交到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理更名登記手續(xù)，新的預(yù)售契約也必須經(jīng)過(guò)鑒證。

（二）按預(yù)售商品房?jī)r(jià)款的3%交納相關(guān)的稅費(fèi)。

（三）內(nèi)銷、外銷的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，必須符合內(nèi)銷、外銷的相關(guān)規(guī)定。

由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓缺乏統(tǒng)一明確的法律依據(jù)，現(xiàn)實(shí)生活中極易滋生糾紛，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者不知道其購(gòu)買的商品房能否再次轉(zhuǎn)讓，應(yīng)符合哪些條件，轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中又該注意哪些事項(xiàng)，所以對(duì)于預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題最好咨詢專業(yè)律師，以防糾紛的發(fā)生。