買(mǎi)了沒(méi)有預(yù)售許可證的房子怎么辦
數(shù)十位業(yè)主花重金購(gòu)買(mǎi)了位于北京西站黃金地段的酒店式公寓，卻無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)律師調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這些公寓有的早已賣(mài)給他人，并在建委登記備案，有的則根本未經(jīng)建委批準(zhǔn)，沒(méi)有預(yù)售許可證，屬于違規(guī)銷(xiāo)售，因此業(yè)主們均無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。
“最初只有兩個(gè)業(yè)主來(lái)找我們，打贏一場(chǎng)官司后，20多個(gè)業(yè)主都來(lái)了，他們以前都不相信法律。”北京安博律師事務(wù)所主任王占新律師微笑著告訴記者，“現(xiàn)在20多個(gè)官司全部勝訴，法院均判決開(kāi)發(fā)商雙倍賠償，業(yè)主們還給法院送去了錦旗表示感謝?！?/p>
胡先生沒(méi)有想到，自己為了投資購(gòu)買(mǎi)的一套公寓，早已被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給他人，并在建委登記備案。
2005年，退休教師胡某在一次房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)上，看到了開(kāi)發(fā)商出售的北京西站附近一處酒店式公寓。當(dāng)時(shí)，售樓人員稱這套產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的投資潛力巨大，地處黃金地段，不僅售后定期返還租金，還可以替業(yè)主“委托管理”，并且允許按揭貸款購(gòu)買(mǎi)。
當(dāng)年這種產(chǎn)權(quán)式酒店公寓頗為流行，即開(kāi)發(fā)商先將公寓房屋賣(mài)給業(yè)主，委托第三方進(jìn)行管理租賃，業(yè)主收取固定式收益的租金，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，與第三方形成的是委托關(guān)系。
想投資房產(chǎn)的胡先生不禁動(dòng)心，后于2005年3月13日，與北京泰豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了位于北京西站南廣場(chǎng)東區(qū)的中國(guó)企業(yè)家大廈（現(xiàn)名為鴻坤國(guó)際大酒店）第15層1521號(hào)房。
胡先生購(gòu)買(mǎi)的這套房建筑面積為47．33平方米，每平方米近1．3萬(wàn)元，房屋總價(jià)款近61萬(wàn)元。2005年12月19日，雙方又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議約定，若由出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人解除買(mǎi)賣(mài)合同的，出賣(mài)人在合同解除之日起30日內(nèi)向買(mǎi)受人返還已付房款、雙倍訂金、已付款的利息。這些合同簽訂后，胡先生依約支付了購(gòu)房款近61萬(wàn)元。
胡先生此時(shí)已被開(kāi)發(fā)商蒙在鼓里，早在幾個(gè)月前，即2005年4月8日，泰豐公司已將這套房另行出售給北京天健人和投資擔(dān)保有限公司，并于2006年5月19日辦理了預(yù)售登記備案。
此后開(kāi)發(fā)商遲遲未履行合同義務(wù)，不辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，直拖到2009年，胡先生到相關(guān)部門(mén)信訪未解決問(wèn)題，向警方報(bào)案也未受理。
經(jīng)查詢，胡先生拿到的這套房預(yù)售合同登記備案章系偽造，該房也另行銷(xiāo)售給天健人和投資擔(dān)保公司，并在北京市建委做了登記備案。
“目前國(guó)家已經(jīng)明令禁止產(chǎn)權(quán)式酒店公寓進(jìn)行分割銷(xiāo)售，只能整體出售?！焙握裼盥蓭煾嬖V記者，“因?yàn)檫@種售房方式很容易出現(xiàn)一房二賣(mài)、甚至一房三賣(mài)的情況，如果開(kāi)發(fā)商不辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是沒(méi)有辦法知道的?！?/p>
一房二賣(mài)如何索賠
胡先生將開(kāi)發(fā)商告至法院，請(qǐng)求法院判令解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告返還房款61萬(wàn)元及利息13．7萬(wàn)余元，并支付等同于房?jī)r(jià)的賠償金61萬(wàn)元等。
在法庭上，被告泰豐公司辯稱，產(chǎn)權(quán)式公寓是一種投資行為，他們?cè)跇I(yè)主購(gòu)買(mǎi)前已向其明示，與原告已經(jīng)達(dá)成了口頭解除協(xié)議。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，泰豐公司將涉訴房屋出售給胡先生后，又將該房屋出售給他人，并辦理了預(yù)售登記備案，致使胡先生無(wú)法辦理預(yù)售登記。泰豐公司一房二賣(mài)的行為違反了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款之規(guī)定，故泰豐公司應(yīng)當(dāng)返還胡先生購(gòu)房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。法院判決支持了胡先生要求解除合同、返還購(gòu)房款以及一倍賠償?shù)恼?qǐng)求。
業(yè)主被判獲得雙倍賠償。
與胡先生遭遇相似的還有20余位業(yè)主。陳先生于2004年11月與泰豐公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，他購(gòu)買(mǎi)的是涉案酒店19層一套建筑面積76．7平方米的房，房屋總價(jià)為88．5萬(wàn)余元。與胡先生遭遇“一房二賣(mài)”不同的是，陳先生遇到的是“開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證違規(guī)銷(xiāo)售”。
因開(kāi)發(fā)商遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證，陳先生也來(lái)求助安博律師事務(wù)所。王占新帶領(lǐng)陳衛(wèi)平、何振宇律師前去查詢，得知泰豐公司從建委取得的預(yù)售許可證批準(zhǔn)的預(yù)售部位為該大廈的1層、4層至18層，而陳先生買(mǎi)的恰恰是未取得銷(xiāo)售許可的19層。
“整棟樓有22層，而2至3層和18層以上都沒(méi)有預(yù)售許可證，據(jù)說(shuō)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商交納土地出讓金存在問(wèn)題?！焙握裼盥蓭熣f(shuō)，因此陳先生買(mǎi)的房不能進(jìn)行預(yù)售登記，也無(wú)法取得房產(chǎn)證。
