一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合法嗎
預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓使得一部分投資者在短期內(nèi)獲得利益，同時(shí)這種投機(jī)行為也擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。自2005年以來(lái)一些地方相繼出臺(tái)了預(yù)售商品房限制轉(zhuǎn)讓的政策，那么預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓究竟是否合法呢？我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：
（1）從現(xiàn)有法律規(guī)定來(lái)看，針對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是授權(quán)國(guó)務(wù)院，可見(jiàn)并沒(méi)有對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓做出禁止性規(guī)定，從該規(guī)定的本意來(lái)看是準(zhǔn)許預(yù)售商品房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權(quán)給國(guó)務(wù)院來(lái)具體實(shí)施而已，因此我們可以理解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為是合法的而不是非法的。
（2）從民商理論來(lái)看，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤漠?dāng)事人雙方之間可以確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，所以商品房預(yù)售合同中的買(mǎi)受人是享有債權(quán)這一期權(quán)的，那么同樣，當(dāng)商品房預(yù)售合同中的買(mǎi)受人把這一可期待之債權(quán)作為自己的債權(quán)再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而與新的房屋買(mǎi)受人建立合同關(guān)系時(shí)，這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同中所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上就是一種債權(quán)。而基于合同之債所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也正是合同法理論所認(rèn)可的，因此也是應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的。
（3）從司法實(shí)踐來(lái)看，針對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有不同的認(rèn)定結(jié)果。有效判決從期權(quán)是一種可以轉(zhuǎn)讓的債權(quán)出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。無(wú)效判決從物權(quán)理論出發(fā)，認(rèn)為預(yù)售合同中所確定的房屋不能作為一種期權(quán)再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚨J(rèn)定為無(wú)效。從保護(hù)交易安全的原則出發(fā)，法院是不輕易確認(rèn)合同無(wú)效的，一般而言，如果在判決前取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，則認(rèn)定為有效，當(dāng)然針對(duì)具體個(gè)案的不同，法院確認(rèn)合同是否有效，還要結(jié)合合同本身的一些具體情況來(lái)綜合考量。
二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件是什么
首先，須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。承購(gòu)人與第三人或第三人與開(kāi)發(fā)商應(yīng)以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購(gòu)人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購(gòu)人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同，再由第三人與開(kāi)發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。其中的債務(wù)承擔(dān)合同也可以在第三人與承購(gòu)人之間簽訂，但須經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意方為生效。
其次，依照《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，即第80條及第84條規(guī)定?！逗贤ā吩趥鶛?quán)讓與上采通知生效原則，該做法是合理的。
再次，須發(fā)生在承購(gòu)人取得房屋所有權(quán)之前。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓之所以屬于合同轉(zhuǎn)讓行為，是因?yàn)槌匈?gòu)人尚未依房屋所有權(quán)之期待權(quán)從開(kāi)發(fā)商處繼受房屋所有權(quán)。若承購(gòu)人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)后發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為按一般的買(mǎi)賣(mài)行為處理。
最后，預(yù)售合同須合法有效。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的是預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)。預(yù)售合同無(wú)效的，再轉(zhuǎn)讓行為將因標(biāo)的不存在而無(wú)效。
商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。開(kāi)發(fā)商為了盡快資金回籠而選擇預(yù)售，但這樣會(huì)套住購(gòu)房者的資金，購(gòu)房者為了將資金盡快回收，能否進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓呢，這樣的房子能否購(gòu)買(mǎi)，預(yù)售的商品房再次轉(zhuǎn)讓的條件是什么，如果就此轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生糾紛該如何處理？遇到這些問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)的律師都會(huì)幫您解答，發(fā)生糾紛也會(huì)幫您解決。
