一、商品房現(xiàn)售的條件是什么

為了防止不合法的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開(kāi)發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問(wèn)題，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 。

這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體資格合法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓芾聿块T(mén)進(jìn)行登記并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案并取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)是不能從事商品房銷售業(yè)務(wù)的。

2、取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件

主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法。商品房現(xiàn)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得土地使用權(quán)證。但在實(shí)踐中存在一些特殊情況，有不少地方還存在土地使用權(quán)證發(fā)放較晚，有的甚至根本未開(kāi)始發(fā)放土地使用權(quán)證，難以做到一刀切。因此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，使用土地的批準(zhǔn)文件也可以作為可以現(xiàn)售的條件。需要注意的是，這里所說(shuō)的使用土地的批準(zhǔn)文件是指已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件和劃撥土地的批準(zhǔn)文件。

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

主要是要確?，F(xiàn)售商品房的規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法。建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前，應(yīng)當(dāng)取得一書(shū)兩證，即選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)項(xiàng)目在開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取施工許可證。因此，沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（擁有另一書(shū)一證是取得該證的前提）、施工許可證，就意味著商品房是不合法建筑，自然不能出售。

4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收

這主要是確?，F(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，也是現(xiàn)售區(qū)別于預(yù)售的主要條件?？⒐を?yàn)收，是指工程主體竣工驗(yàn)收。建筑工程管理竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件是

（1）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（4）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（5）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。并有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付使用。

5、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房能夠達(dá)到基本使用條件。對(duì)于現(xiàn)房而言，供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件是現(xiàn)售商品房能夠達(dá)到基本使用條件的前提，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施并不一定能在該商品房現(xiàn)售的同時(shí)就具備交付使用條件，但為了充分保護(hù)買受人的合法權(quán)益，對(duì)于不具備交付使用條件的，應(yīng)當(dāng)確定好施工進(jìn)度和交付日期。需要說(shuō)明的是，對(duì)于按照國(guó)家及地方的有關(guān)規(guī)定，沒(méi)有或不需要配備供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的，不在此條件之列。

二、購(gòu)買現(xiàn)房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

1、看開(kāi)發(fā)商的五證二書(shū)，這是最重要的。

一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。分別由房管局國(guó)土資源局建設(shè)局規(guī)劃局主管。

2、注意合同在雙方的權(quán)利和責(zé)任方面的公平原則。對(duì)合同不清楚或存疑問(wèn)的地方搞清楚以后才簽字。

3、交房時(shí)，先驗(yàn)房后辦手續(xù)

一看房子質(zhì)量，二查“兩書(shū)一表”，三簽《房屋驗(yàn)收單》。

辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。