一、商品房認(rèn)購書中的定金能返還嗎

商品房買賣認(rèn)購書是為了將來簽訂買賣合同而設(shè)的預(yù)約合同，符合合同成立的要件，是獨(dú)立的合同。商品房司法解釋第4條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。因此，在判斷要不要返還定金時(shí)要考慮以下問題。

1、一般情況下，認(rèn)購書是為了將來簽訂買賣合同擔(dān)保的，所交的定金時(shí)一種立約定金，誰違反了認(rèn)購書條款，誰就承擔(dān)違約責(zé)任，如果買受人不愿意繼續(xù)履行，即不愿意簽訂正式的買賣合同，那么是要受定金罰則出發(fā)的。

2、在特殊情況下，定金時(shí)要返還的，即不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因（或不可歸責(zé)于買受方），比如雙方均無違約行為，只是就某些條款協(xié)商不一致，此處的某些條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為認(rèn)購書以外的屬于買賣合同的主要條款。開發(fā)商的銷售廣告如果具備了買賣合同的條款，而開發(fā)商不執(zhí)行的話，那么就是不可歸責(zé)于買受方的原因，買受人可以要求返還定金。

二、商品房買賣適用懲罰性賠償嗎

懲罰性賠償在我國運(yùn)用的不是很多，一般都是依據(jù)“填平原則”，由違約方支付守約方相當(dāng)于損失的賠償，并不給予違約方課以過多義務(wù)。但是在某些領(lǐng)域，懲罰性賠償還是存在的，比如商品房買賣糾紛中就約定了懲罰性賠償。

導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。