一、如何在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定定金條款

商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第四條規(guī)定，“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

一般認(rèn)為，購(gòu)房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金。但對(duì)于何時(shí)適用定金罰則？什么是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由？司法解釋沒(méi)有明確，實(shí)踐中則存在著兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購(gòu)房人不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，開(kāi)發(fā)商就可以沒(méi)收定金；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購(gòu)房人按期前去簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人即履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)中的簽訂本約的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。其實(shí)，這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購(gòu)房人不能接受，開(kāi)發(fā)商就可堂而皇之地沒(méi)收定金，而按照第二種觀點(diǎn)，則會(huì)出現(xiàn)只要購(gòu)房人前去售樓處簽約，即使購(gòu)房人漫天要價(jià)，開(kāi)發(fā)商也必須簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，否則就必須雙倍返還定金。這同樣有違公平原則，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。從客觀的角度來(lái)解釋?zhuān)ń鹆P則的適用條件應(yīng)是：如果因?yàn)楹贤环綗o(wú)故不履行在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，或一方擅自改變?cè)谡J(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無(wú)法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?，或無(wú)法預(yù)見(jiàn)的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)，減少爭(zhēng)議的角度出發(fā)，建議開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的同時(shí)，向購(gòu)房人出示開(kāi)發(fā)商已擬好的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定：“在本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的過(guò)程中，雙方已對(duì)雙方待簽的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行了初步審查，且雙方均無(wú)異議。任何一方不在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的地點(diǎn)和期限內(nèi)，與另一方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并對(duì)其適用定金罰則?！?/p>

二、購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)產(chǎn)生定金糾紛怎么辦

出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。這是我國(guó)法律關(guān)于買(mǎi)房定金的總括條款。

對(duì)于期房，開(kāi)發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對(duì)外公開(kāi)發(fā)售，才能收取買(mǎi)受人的定金。因此，作為消費(fèi)者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，應(yīng)當(dāng)查看開(kāi)發(fā)商的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，就是我們常說(shuō)的“五證”。 “五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，而且消費(fèi)者還要注意看一下《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍是否是所要購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)。

如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》而向社會(huì)發(fā)售房產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定：“賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效?！碑?dāng)事人可以選擇以下方式維護(hù)權(quán)利：

1、直接請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還已繳納房款，退還定金；

2、向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院認(rèn)定合同無(wú)效，并主張雙倍返還已繳納房款；

3、起訴申請(qǐng)認(rèn)定該合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)合同，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。

以上就是購(gòu)房者在定金糾紛中可以選擇的維權(quán)方式，如果在糾紛解決過(guò)程中，遇到自己不能解決的問(wèn)題，可以向律師咨詢(xún)，或者聘請(qǐng)律師代理糾紛解決。