一、可以退房的法定條件是什么

在商品房交易實踐中，購房人很難與開發(fā)商對退房的條件充分協(xié)商達成一致意見并在合同中一一寫明，因為相對于開發(fā)商而言，購房者畢竟處于弱勢地位。那么，發(fā)生糾紛后，法院只能以法律為準繩進行衡量，以確定購房人能否退房。 由于退房會涉及到開發(fā)商、銀行、房地產管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關系，因此，為了維護正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴格的規(guī)定。 從我國現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點：

（一） 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同； 如果開發(fā)商在商品房買賣合同訂立后“告知”了買受人，即開發(fā)商履行了通知義務（無論買受人是否同意），然后又將該房屋抵押給第三人，購房者能否請求解除合同呢？根據(jù)該條款之規(guī)定，顯然不能。 如此看來，此條款形同虛設，立法目的無法實現(xiàn)。其實，筆者認為，此條款完全違反了我國法律的有關規(guī)定。因為在商品房買賣合同訂立后，雖然法律規(guī)定購房者在辦理了房產證后，房屋的所有權才發(fā)生轉移，但是在商品房買賣合同訂立后，如果雙方無特殊約定，那么合同就已經生效，開發(fā)商就不能對該房屋行使處分權 （包括抵押、出售、贈與等）。因此，在商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務，而關鍵是必須經過買受人同意才合法。否則，對購房者的合法權益無法得到保護。

（二） 一房兩賣； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同； 因為房屋買賣屬于不動產買賣，而根據(jù)民法原理，不動產物權的公示方法為登記，這就使開發(fā)商在已售商品房的價格出現(xiàn)大幅上漲時有條件“一房兩賣”，以牟取更多的利潤。 另外，如果開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋，購房者可以請求法院或仲裁機構確認開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。

（三） 商品房預售許可證存在欺詐； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求解除合同； 根據(jù)相關法律規(guī)定，開發(fā)商在預售商品房前必須取得商品房預售許可證，否則不得預售商品房。

（四） 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可以請求解除合同；

（五） 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；

（六） 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；

（七） 房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用； 根據(jù)《最高人民[hiweb_break]法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/p>

（八） 遲延交付房屋超過法定期限； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”；

（九） 遲延辦理房產證超過法定期限； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。” 由于開發(fā)商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記一般是指以下原因：開發(fā)商未交齊土地出讓金，導致開發(fā)項目的大產權辦理不下來；開發(fā)商為了籌措資金，將開發(fā)的項目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發(fā)商的大產權證押在銀行，不能辦理過戶手續(xù)等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產權證，超過法定時間購房人可以退房。

（十） 擔保貸款合同不能訂立； 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”；

（十一） 所售房屋主體結構質量不合格； 根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第32條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！?同時，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/p>

（十二） 房屋的產權面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%； 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條第2款第2項之規(guī)定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的房屋，當事人在合同中對合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式沒有約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房；

（十三） 規(guī)劃、設計變更； 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條之規(guī)定， 經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任；

（十四） 套型與設計圖紙不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍； 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第19條之規(guī)定， 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不[變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任；

（十五） 因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目； 根據(jù)《合同法》第94條第1項之規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的時，當事人可以解除合同。

二、退房后買受人還需做哪些事

商品房買賣合同解除后，根據(jù)我國《合同法》第97條之規(guī)定，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

由于商品房買賣是大宗交易，因此買賣合同解除后的情況比較復雜，要本著將損失降低到最小的原則予以處理。一般而言，由于開發(fā)商的過錯解除合同的，購房人可以要求返還購房款及利息，并有權要求開發(fā)商賠償因解除合同給自己造成的損失。