一、房屋買賣延期交房如何賠償

近年來，由延期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛日趨增多。對于開發(fā)商來說，延期交房需承擔的直接法律后果有兩個：一是違約賠償；二是若延期交房超過一定期間，可能導致買方單方解除合同。

1、關于違約金的性質(zhì)

《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失?！逗贤ā窂暮贤斒氯说匚黄降燃笆袌鼋?jīng)濟原則出發(fā)，確定了違約金的補償性，即違約金是用以補償受害方因合同對方違約所遭受的實際損失。而《合同法》第114條關于約定違約金低于或過分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進一步明確了違約金的補償性質(zhì)。

2、關于遲延交房違約金的計算標準

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第16條也明確了商品房買賣中違約金的補償性質(zhì)：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

3、延期交房導致的買方損失

開發(fā)商遲延交房導致購房者具體損失的計算問題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！币虼?，一般而言租金損失即為我國《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。

4、可預見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用

在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來上海準備入學，因延期交房又不得不送回的差旅費損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應證明這類損失與延期交房之間的因果關系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時“可預見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時可預見的。而對于前面提到的差旅費損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務對此一一了解，從“通情達理”角度出發(fā)，差旅費損失不具備可預見性，除非買方在訂立合同時即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學。

但必須注意的是，對違約金過高或過低的調(diào)整應當由當事人提出，否則法律并沒有規(guī)定法院或仲裁機構可以主動予以調(diào)整。

二、商品房買賣何時可以要求雙倍賠償

懲罰性賠償，又稱示范性賠償或報復性賠償，是指由法院所作出的賠償數(shù)額超過了實際損害數(shù)額的賠償，是對真是賠償?shù)囊环N“附加”賠償，這種賠償具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。

《商品房買賣解釋》第八、九條規(guī)定了出賣人承擔懲罰性賠償責任的5種情形，即出賣人在承擔締約過失責任或違約責任后，買受人還可以同時要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。

在實踐中對于懲罰性賠償?shù)倪m用，一般來說應當包括以下幾個方面的要件：

1、適用范圍的限制。懲罰性賠償適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。其他商品房的買賣合同中一般不適用懲罰性賠償，非商品房買賣合同中也不適用懲罰性賠償。

2、出賣人實施了欺詐或惡意違約的行為。根據(jù)《商品房買賣解釋》的規(guī)定，以下情形發(fā)生時才可以適用懲罰性賠償：第一，商品房買賣合同簽訂后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的；第二，商品房買賣合同簽訂以后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的；第三，商品房買賣合同簽訂時，出賣人故意隱瞞沒喲取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，而導致房屋買賣合同無效或被撤銷；第四，出賣人在簽訂商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，而導致合同無效或被撤銷；第五，在簽訂商品房買賣合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，而導致合同無效或被撤銷。

3、適用懲罰性賠償?shù)那疤崾琴I受人因規(guī)定情形出現(xiàn)而不能實現(xiàn)合同目的，如果買受人能夠依商品房買賣合同的約定取得房屋的所有權，則其不能向出賣人主張適用懲罰性賠償。根據(jù)《商品房買賣解釋》的規(guī)定，必須是因為出賣人的上述情形或者行為導致商品房買賣合同被確認無效、依法撤銷或買受人依規(guī)定請求解除，從而出現(xiàn)了買受人不能取得約定房屋所有權的情況下，才有適用懲罰性賠償?shù)谋匾?。不能取得約定房屋的所有權是不能實現(xiàn)合同目的的主要表現(xiàn)。另外，有的情況下買受人雖然已經(jīng)取得約定房屋的所有權，但是由于出賣人的欺詐或隱瞞行為導致已經(jīng)設定抵押權的第三人向買受人主張對房屋的抵押權，從而導致買受人事后不能取得房屋的所有權或者不能取得完全的所有權的，也屬于不能實現(xiàn)合同目的，如果消費者自己不能有效判斷，可以邀請專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師協(xié)助，