一、認(rèn)購書是商品房買賣合同嗎

商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備法律規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

可見，將認(rèn)購書視為商品房買賣合同應(yīng)該具備兩個(gè)條件：

一是認(rèn)購書的內(nèi)容應(yīng)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容；

二是出賣人已經(jīng)按照約定收受了購房款。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

從以上規(guī)定可以看出只有在認(rèn)購書的內(nèi)容包括了以上主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)收取購房款的情況下認(rèn)購書才可以視為商品房買賣合同。

二、認(rèn)購書中定金糾紛如何應(yīng)對(duì)

定金在房地產(chǎn)交易中一般都是指訂約定金。定金糾紛，一直居于近年來購房糾紛的首位。關(guān)于這一糾紛的應(yīng)對(duì)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一、在交付定金前應(yīng)慎重，不要在搶購的沖動(dòng)心理下購房。而且這并非簽訂正式合同的必經(jīng)程序，完全可以跳過這一程序，在拿定主意后直接簽訂正式合同。

第二、分清“定金”與“訂金”及“預(yù)付”的性質(zhì)。前者才為擔(dān)保法意義上定金，也就是說，定金只有在購房者由于自己的原因未能簽訂合同時(shí)才不退還。而若是訂金或預(yù)付款則無論任何原因，只要未訂立合同，則均是應(yīng)該退還的。

第三、當(dāng)然，即使是“定金”，也并非一概不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。此外，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。

商品房認(rèn)購書，是指商品房買賣雙方在訂立商品房預(yù)售合同或者商品買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。但其是否屬于商品房買賣合同就需要看其中的內(nèi)容包括哪些。而偏偏購房者一般對(duì)認(rèn)購書所包含的內(nèi)容并不知情，如果發(fā)生糾紛也不知如何處理，所以最好在簽訂認(rèn)購書時(shí)有專業(yè)律師陪同，發(fā)生糾紛后也最好求助于專業(yè)律師。