案情簡(jiǎn)介：房屋買賣合同違約金過高糾紛

2006年10月23日，原告張曉慧與被告田輝軍簽訂了《二手房買賣合同》，該合同約定，原告張曉慧應(yīng)在合同簽訂之日起3日內(nèi)向被告付購房總價(jià)款16萬元，被告田輝軍應(yīng)于2006年12月30日前交付房屋，如一方違約，則以每日按房屋總房?jī)r(jià)款的1%償付違約金。之后，原告張曉慧根據(jù)合同約定的付款時(shí)間履行了房款給付義務(wù)。但被告田輝軍則與女兒因系爭(zhēng)房屋的居住使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)糾紛訴至法院，法院于2007年1月12日才判決房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)利歸被告田輝軍所有。

因被告逾期交付房屋形成糾紛，原告于2007年1月18日向法院提起訴訟。

原告張曉慧認(rèn)為，根據(jù)其與田輝軍簽訂的二手房買賣合同，田輝軍應(yīng)于20（6年12月30日前向其交房，如違約，田輝軍則應(yīng)每日按房屋總價(jià)16萬元的1%支付違約金。現(xiàn)請(qǐng)求法院判令田輝軍立即遷出產(chǎn)權(quán)已屬張曉慧一方的房屋，并判令田輝軍償付18天的違約金2。88萬元。

被告田輝軍認(rèn)為，其不能及時(shí)交房是因女兒就該房的權(quán)屬和遷讓之事與其有爭(zhēng)議，并為此訴訟至法院，2007年1月初才訴訟結(jié)束，并明確了原產(chǎn)權(quán)屬其所有無誤。為此，中介公司在2007年1月16日立即通知張曉慧一方辦理收房手續(xù)，但張曉慧一方不愿辦理收房手續(xù)。鑒于其交房延期并非主觀惡意違約，且有客觀情況，故請(qǐng)求法院考慮減輕其違約責(zé)任，其愿意給付原告張曉慧1000元，作為補(bǔ)償張曉慧一方延期得到房屋可能發(fā)生的租房經(jīng)濟(jì)損失。

審理結(jié)果：法院判決依法履行合同

北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張曉慧一方要求被告田輝軍遷離系爭(zhēng)房屋，田輝軍表示已經(jīng)遷離上述房屋，并要求依約交房，故雙方已可依約辦理房屋交接手續(xù)。關(guān)于田輝軍違約金償付事宜，因原告張曉慧一方并未提出其具體損失的依據(jù)，又由于田輝軍的違約行為對(duì)張曉慧一方造成的后果與合同約定的逾期交房的違約金數(shù)額相差懸殊，顯失公平，故田輝軍請(qǐng)求減輕自己的違約責(zé)任，愿償付張曉慧一方2006年12月至2007年1月延期交房期間如在外租房可能發(fā)生的損失1000元，已足以彌補(bǔ)張曉慧一方由此可能造成的經(jīng)濟(jì)損失，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。

據(jù)此，原審法院依照《合同法》第107條、第113條第1款、第114條第2款之規(guī)定，判決如下：

一、被告田輝軍與原告張曉慧應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)后，由田輝軍立即向張曉慧交付房屋；

二、被告田輝軍于本判決生效后10日內(nèi)，向原告張曉慧付延期交房的違約金1000元。

原告張曉慧不服一審法院作出的判決，遂向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴，其上訴稱，原告張曉慧一方主張被告田輝軍承擔(dān)18天的違約金數(shù)額是根據(jù)合同之約定，不存在顯失公平，雖然法律規(guī)定約定違約金過分高于造成的損失可以適當(dāng)減少，但并無明確標(biāo)準(zhǔn)，原審法院判定田輝軍承擔(dān)違約金1000元不當(dāng)。

被上訴人田輝軍辯稱，其在賣房之前已經(jīng)擁有系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完全有權(quán)處理系爭(zhēng)房屋。原告張曉慧一方在房屋買賣的事前事后是清楚系爭(zhēng)房屋發(fā)生爭(zhēng)議實(shí)情的。其與女兒的訴訟在2007年1月初結(jié)束，中介公司即通知張曉慧一方辦理收房手續(xù)，張曉慧一方不愿接受，為了18天的違約金提起訴訟，致使系爭(zhēng)房屋空置至今。故不同意張曉慧一方的上訴要求，請(qǐng)求二審法院維持原判。

二審法院經(jīng)審理查明：原審法院查明的事實(shí)無誤。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)合同之約定，系爭(zhēng)房屋的交付日期為2006年12月30日。但由于田輝軍之女為系爭(zhēng)房屋的居住權(quán)和所有權(quán)與田輝軍發(fā)生訴訟，致使田輝軍未能在合同約定的交房日期交房，田輝軍本人雖沒有違約的故意，但客觀上已經(jīng)形成違約的事實(shí)，對(duì)此田輝軍應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。法院審理中，張曉慧一方未能提出其遭受損失的具體數(shù)額，而田輝軍則請(qǐng)求減輕違約責(zé)任即減少違約金的承擔(dān)，原審法院根據(jù)本案事實(shí)和《合同法》規(guī)定，判決田輝軍向張曉慧一方支付逾期交房違約金1000元，與現(xiàn)行的法律、法規(guī)不相悖，故應(yīng)維持原判。

據(jù)此，二審法院依照《民事訴訟法》第153條第1款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

律師說法：如何約定違約金

本案涉及的焦點(diǎn)問題是法院如何對(duì)當(dāng)事人主張的違約金數(shù)額在一定的情況下進(jìn)行調(diào)整。在實(shí)踐中，對(duì)違約金數(shù)額準(zhǔn)確而適度的調(diào)整，有利于維護(hù)當(dāng)事人之間的利益平衡，對(duì)實(shí)現(xiàn)裁判公正具有重要意義。在此認(rèn)清違約金的性質(zhì)和如何對(duì)違約金進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整至關(guān)重要。

1、違約金的性質(zhì)

違約金源自違約責(zé)任，而違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同約定或法定義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的損害賠償、支付違約金、解除合同等民事責(zé)任。關(guān)于違約金的性質(zhì)，主要觀點(diǎn)有三種：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金是一種補(bǔ)償責(zé)任，違約方支付的違約金、賠償金之和，只能相當(dāng)于受害方造成的實(shí)際損失。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金是對(duì)違約行為的一種法律制裁，具有懲罰性，違約方支付的違約金可以高于對(duì)方造成的實(shí)際損失，強(qiáng)制違約方付出較大的代價(jià)，以促使當(dāng)事人自覺履行合同。當(dāng)事人約定違約金的目的，在于制裁違約行為以維護(hù)合同的效力，而不是給予對(duì)方違約的權(quán)利。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金既具有補(bǔ)償性，又具有懲罰性，但以補(bǔ)償性為主。

第三種觀點(diǎn)得到了較為普遍的認(rèn)同。其主要理由為：（1）合同法規(guī)定違約金的目的意在維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，促進(jìn)交易，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。違約行為的客觀后果往往會(huì)給對(duì)方造成實(shí)際損失，但有些違約行為不一定就有實(shí)際的損害后果，對(duì)這種違約行為如果按照補(bǔ)償性的觀點(diǎn)，就可以不承擔(dān)責(zé)任，這明顯有違合同法的立法宗旨；（2）從違約金的功能來講，它是一種違約行為的法律后果，要求違約方承擔(dān)守約方不能履行而造成的損失，包括可能得到的利益損失，這部分不確定的利益損失的賠償是可以用帶有懲罰性質(zhì)的違約金來補(bǔ)足的；（3）從合同當(dāng)事人意思自治的角度講，雙方在簽訂合同時(shí)表明任何一方違約甘受懲罰的意思表示應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?。另外，將違約金單純定性為補(bǔ)償性質(zhì)，在訴訟中必然要求守約方證明自己的實(shí)際損失，而有些違約造成的損失是很難靠證據(jù)表明的。但如果違約金帶有懲罰性，就會(huì)減少舉證、質(zhì)證的麻煩，減少訴訟成本。我國《合同法》第114條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！笨梢姡@里沒有明確規(guī)定違約金是合同雙方對(duì)損害賠償?shù)氖孪燃s定，但也沒有否定違約金的懲罰性質(zhì)。該條第2款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！庇腥苏J(rèn)為這里體現(xiàn)的是補(bǔ)償性原則，這是不確切的，法律的規(guī)定只是對(duì)違約金作為懲罰性質(zhì)適用程度的限制，而不是否定。這可見該條第3款規(guī)定：“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！边@里的違約金性質(zhì)不因合同當(dāng)事人的約定而改變，具備當(dāng)然的懲罰性質(zhì)。

2、對(duì)違約金數(shù)額的調(diào)整

違約金是一種責(zé)任形式，依不同的發(fā)生原因，可將其分為約定違約金和法定違約金。當(dāng)事人在合同中約定的違約金為約定違約金，由法律直接規(guī)定的違約金為法定違約金。約定違約金雖然屬于當(dāng)事人簽訂合同的意思自治范圍，但須受到一定條件的制約和限制。因?yàn)檫`約金是當(dāng)事人雙方事先約定的，在簽訂合同時(shí)不可能完全知道將來在合同履行中會(huì)出現(xiàn)什么情況，既可能出現(xiàn)實(shí)際造成的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于因合同不履行或遲延履行造成的損失，也可能出現(xiàn)實(shí)際損失大大低于因合同不履行或遲延履行造成的損失。如果當(dāng)事人約定的違約金數(shù)額過高，則容易導(dǎo)致守約方獲得不當(dāng)利益，有違公正合理原則。綜觀世界各國立法，一般均允許司法機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，賦予法官對(duì)約定違約金過高的情形予以調(diào)整的權(quán)力，以體現(xiàn)國家干預(yù)原則。

本案的處理考慮了售房者由于房屋涉訟而致延遲交付的具體情況，并未機(jī)械地按照合同中約定的違約金支持原告方的訴請(qǐng)。由于張曉慧一方未能提出具體損失數(shù)額的證據(jù)，其損失可參照類似房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格予以確定，這樣的處理既對(duì)守約方造成的直接經(jīng)濟(jì)損失予以彌補(bǔ)，也使違約方較為合理地承擔(dān)了其應(yīng)負(fù)的違約責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。這一規(guī)定既遵照了我國《合同法》第114條的精神，又考慮到制裁違約方的違約行為，以違約造成的損失作為參照來確定一個(gè)調(diào)整幅度，供人民法院在判定違約金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)使用，如果違約金的數(shù)額超出了損失的30%，則可以認(rèn)定為過分高于損失，人民法院可以酌情調(diào)整到30%以內(nèi)，以犧牲商品房買賣合同當(dāng)事人在合同中的意思表示合意來保障社會(huì)的公平和正義。

應(yīng)當(dāng)說，法院適用我國《合同法》第114條第2款對(duì)約定違約金“過高”、“過低”進(jìn)行認(rèn)定和調(diào)整，是一個(gè)行使自由裁量權(quán)的過程。在這個(gè)過程中，法院應(yīng)當(dāng)本著違約救濟(jì)的精神，依照法律規(guī)定約定違約金制度的立法本意，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則進(jìn)行衡平。

從上述案例，我們可以看出進(jìn)行房產(chǎn)糾紛訴訟還是比較復(fù)雜的，作為一般的購房者不具有專業(yè)的法律知識(shí)，建議在遇到此類糾紛時(shí)，及時(shí)尋求房產(chǎn)糾紛律師協(xié)助。