一、二手房交房的流程

買二手房最后一道程序就是交房，盡管交房在二手房交易手續(xù)里并不占特別重要的地位，但如果沒有注意交房時的一些細節(jié)問題，同樣會引起許多糾紛和后遺癥。同時，交房還意味著對房屋的轉(zhuǎn)移占有，下家只有在取得了權(quán)利占有（取得房地產(chǎn)權(quán)證）和轉(zhuǎn)移占有（交房）后，才能取得房屋的全部權(quán)利，買賣程序至此才全部結(jié)束。歸綱起來，下家在二手房交房時要注意以下的細節(jié)問題：

（一）設(shè)施設(shè)備清點

由于二手房一般都被上家裝修和使用過，而在出售時對裝修和一些設(shè)備通常都是贈送的，因此，應(yīng)當在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，就將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色以及能否正常使用寫清楚，交房時按照合同約定清點。這些設(shè)施設(shè)備一般有：空調(diào)、抽油煙機、熱水器、燈具，分別注明數(shù)量和品牌。

（二）水、電、煤清點及過戶

雙方一同至自來水公司、電力公司、煤氣公司辦理過戶手續(xù)，并向工作人員詢問有無其他欠費，如有則要求上家補交。然后，雙方再根據(jù)最后一期繳費單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價進行結(jié)算。特別要注意在辦理過戶手續(xù)時一定要向工作人員詢問上家的欠費，這些欠費可能是上家以前拖欠的費用及滯納金（滯納金一般按日千分之三算，累計起來相當高）。

（三）電話、寬帶過戶

雙方到電信公司辦理電話過戶手續(xù)，也要詢問工作人員有無欠費。

（四）有線電話過戶

上家持開戶卡，雙方至交費處辦理更名手續(xù)，同樣要結(jié)清欠費。

（五）維修基金過戶

一般上家都贈送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。

（六）物業(yè)服務(wù)費結(jié)清

下家陪同上家至物業(yè)公司處辦理物業(yè)更名手續(xù)時交納，一般由上家交至交房當月，交房次月開始由下家交納。

（七）戶口遷移

雙方可一同至房屋所在地派出所詢問房屋內(nèi)的戶口情況。如仍有戶口，下家可根據(jù)買賣合同合同約定追究上家責任。

（八）清點鑰匙

上家交給下家的鑰匙包括：房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、信箱鑰匙等，下家應(yīng)當分門別類保管。

（九）結(jié)清尾款

在以上八項均過戶及結(jié)算完畢后，將買賣合同約定的尾款在扣除下家代上家支付的費用后，余額為下家實際應(yīng)付款項。上家收款后應(yīng)出具收條并注明“全部房款已結(jié)清”字樣。

（十）簽署《房屋交接書》

《房屋交接書》應(yīng)將上述九個方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來，一式二份，雙方各執(zhí)一份。簽署房屋交接書的法律后果是上家將符合買賣合同約定的房屋交付給下家，交房的時間點也就是簽署房屋交接書的時間點。如果不簽，雙方將來可能會對何時才算是交房時間產(chǎn)生爭議，進而影響到雙方對違約責任的承擔。如果在還沒有辦理完畢上述九個手續(xù)就簽署，則意味著下家未驗收已認可房屋符合合同約定。因此，簽署房屋交接書是交房手續(xù)的最后一個程序，不能先簽署再驗收。如果在對房屋驗收時發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同約定，也應(yīng)當在房屋交接書中注明，為將來追究上家的責任留下依據(jù)。

二、簽訂二手房買賣合同注意事項

（一）注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。

（二）注意審查房屋價款、其他費用及傭金，房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構(gòu)進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機構(gòu)的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。

（三）必須對付款方式進行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關(guān)鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構(gòu)代收、代付，委托中介機構(gòu)代收、代付能夠適當降低風險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。

（四）注意對交房情況進行嚴格審查，包括交房時間、交房條件、相關(guān)費用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負擔。

（五）注意確定違約責任條款和救濟方式，確定違約責任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔違約責任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責情景、擔保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。