一、如何簽訂購(gòu)房合同

合同是盈利的橋梁，同時(shí)也是糾紛產(chǎn)生的淵源。總結(jié)眾多購(gòu)房業(yè)主的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，購(gòu)房過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，就出現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂環(huán)節(jié)上。信息不對(duì)稱就難保合同條款的公正；產(chǎn)權(quán)不落實(shí)就讓業(yè)主入住成了泡影；開(kāi)發(fā)商故意違約就把購(gòu)房者卷入了無(wú)休止的訴訟之中。

簽約過(guò)程是締約雙方對(duì)各自權(quán)利義務(wù)進(jìn)行取舍的過(guò)程，一旦簽字確認(rèn)，只要內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定就有法律效力，因此，請(qǐng)君擦亮雙眼，慎重簽約，特別是對(duì)付款日期、交房日期、辦證日期、房屋質(zhì)量保證條款等內(nèi)容要格外謹(jǐn)慎。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟糾紛絕大部分來(lái)自對(duì)上述四項(xiàng)內(nèi)容的違反。

對(duì)于付款日期，購(gòu)房者要掂量、根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)確定；對(duì)于逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任的約定一定要嚴(yán)格，最好是約定逾期每日支付購(gòu)房總房款的百分之幾或千分之幾。實(shí)踐中，很多買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中只對(duì)逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任約定了一個(gè)總數(shù)：比如購(gòu)房款的千分之五或百分之一。這樣，賣(mài)方違約成本很低，有的違約狀態(tài)持續(xù)八年甚至十年以上。

二、房屋交付時(shí)間約定不明怎么辦

房屋買(mǎi)賣(mài)合同貸款、過(guò)戶履行期限約定不明怎么辦？甲乙雙方簽訂了購(gòu)房合同，合同中對(duì)如何支付房款沒(méi)有約定，過(guò)戶時(shí)甲要求已在過(guò)戶前支付房款，乙要求在辦理完過(guò)戶再支付房款，雙方對(duì)此協(xié)商不一致，僵持不下，造成合同不能履行。出現(xiàn)這種情況的原因就是雙方對(duì)合同約定不明造成的。 在我國(guó)，這方面的法律主要是《合同法》，而《合同法》是尊重當(dāng)事人“意思自治”的，所謂“意思自治”指的是，法律不干涉合同雙方的真實(shí)意思表示，充分尊重合同雙方的真實(shí)意愿。在簽訂合同的時(shí)候，合同標(biāo)的及付款時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間一般應(yīng)當(dāng)在合同條款中予以約定，但是沒(méi)有約定的，合同并不是當(dāng)然無(wú)效。在這種情況下，法律采用合理的處置方式，如：對(duì)于付款時(shí)間沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間內(nèi)付款，這里的合理時(shí)間并沒(méi)有絕對(duì)的限制，也是根據(jù)實(shí)際情況而定；對(duì)于沒(méi)有約定過(guò)戶時(shí)間的，如果對(duì)方已經(jīng)付款，就推定付款后，就應(yīng)立即采取過(guò)戶行為，如果對(duì)方還沒(méi)有付款，賣(mài)方可以對(duì)方?jīng)]有付款為由，拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)，當(dāng)然，即使沒(méi)有付款，就辦了過(guò)戶手續(xù)，也不見(jiàn)得就一定會(huì)有損失，只是增加交易風(fēng)險(xiǎn)。

合同法第六十一條規(guī)定了合同約定不明的處理原則：合同生效后，當(dāng)事人對(duì)質(zhì)量，價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。對(duì)于有些約定不明的合同卻不容易找到有關(guān)條款和交易習(xí)慣，處理起來(lái)就比較困難，對(duì)這種情況的處理原則是：約定不明或沒(méi)有約定引起的糾紛宜認(rèn)定為是當(dāng)事人雙方的責(zé)任。合同條款非常重要，交易主體一定要盡可能地簽訂內(nèi)容詳盡的書(shū)面合同。對(duì)于合同約定不明雙方都有責(zé)任。歸結(jié)于哪一方當(dāng)事人責(zé)任都是不合理的。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程當(dāng)中，如果出現(xiàn)約定的合同解除事項(xiàng)時(shí)，或者法定解除合同的事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)該及時(shí)行使解除權(quán)，切不能想當(dāng)然的認(rèn)為對(duì)方違約，合同就解除了。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

因此，在付款期限不明的情況下，賣(mài)方應(yīng)該按照合同法的規(guī)定，書(shū)面通知賣(mài)方合理的付款期限，經(jīng)過(guò)催告買(mǎi)方逾期仍不付款的才可以解除買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并沒(méi)收定金。雙方基于自身利益的考慮，相互協(xié)商處分自己的權(quán)利，達(dá)成調(diào)解協(xié)議符合法律的規(guī)定。