一、毀約后購房定金能否退還

在商品房開發(fā)過程中，開發(fā)商經(jīng)常采取商品房預(yù)售的方式籌集開發(fā)資金。商品房預(yù)售時，買賣雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認(rèn)購、訂購、預(yù)訂協(xié)議，由買受人交納一定數(shù)量的定金，作為對雙方簽訂正式合同的擔(dān)保。上述定金由買賣雙方在認(rèn)購協(xié)議中約定，具有我國《合同法》規(guī)定的“定金”的性質(zhì)，即交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)收回定金；收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。只是《合同法》規(guī)定的“定金”是履約定金，而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金，即合同雙方當(dāng)事人保證與對方簽訂正式合同。由于《合同法》未規(guī)定訂約定金，故在司法實踐中爭議很大。

于2003年6月1日實施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條對訂約定金的性質(zhì)予以明確，該條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！备鶕?jù)上述規(guī)定，毀約后定金能否退還，則要根據(jù)不同情況進行處理。對于一手房買賣，購房人同開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書并交付了定金，若購房人在新政出臺后，預(yù)期房價下跌不按照約定時間去簽訂正式合同，則要承擔(dān)違約責(zé)任]，定金不能要回。

如果按照約定時間同開發(fā)商商談?wù)胶贤暮炗唵栴}，雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。因根據(jù)樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規(guī)定，買方無法貸款購房，則可視為情勢變更，在沒有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則免除買方的責(zé)任，定金應(yīng)予退還。而對于二手房買賣，買方簽約并交了定金后，若預(yù)期房價下跌而毀約，定金也要被沒收。此外，買方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償賣方的預(yù)期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺后房價迅速下跌，買方毀約，導(dǎo)致賣方因房價貶值損失50萬，則賣方除沒收定金外，認(rèn)為仍不足以彌補損失，可以向買方追討房屋貶值損失。

二、何時購房者可以要求懲罰性賠償

開發(fā)商損害購房者權(quán)益時是否適用懲罰性賠償規(guī)則，這是商品房概念之爭的關(guān)鍵和最終落腳點。消費者權(quán)益保護法第四十九條被習(xí)慣地稱為雙倍賠償規(guī)則，司法解釋則表述為“不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，兩者雖然表述存在差別，但均屬于懲罰性賠償。需注意的是，司法解釋未以消費者權(quán)益保護法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質(zhì)性避開消費者權(quán)益保護法第四十九條所稱“雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)。懲罰性賠償以開發(fā)商銷售商品房時存在欺詐作為適用前提，即開發(fā)商必須具有明知或應(yīng)知的主觀態(tài)度，且在客觀上采取了隱瞞事實真相或故意告知虛假事實的行為，才構(gòu)成欺詐行為，消費者才能主張懲罰性賠償。司法解釋規(guī)定了適用懲罰性賠償?shù)娜惽闆r：

首先，開發(fā)商故意處置購房者權(quán)利的欺詐行為。如出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或者出賣人又將該房屋出賣給第三人。未經(jīng)購房人許可抵押他人房屋產(chǎn)權(quán)，顯然構(gòu)成欺詐，但“一房二賣”是否構(gòu)成欺詐則應(yīng)具體分析。開發(fā)商與購房者達(dá)成退房協(xié)議并辦理完畢退房手續(xù)后再行出售房屋，一般不構(gòu)成“一房二賣”；在未與購房者簽訂退房協(xié)議或未辦理完畢退房手續(xù)前，若開發(fā)商再行銷售已簽約出售的房屋，則構(gòu)成欺詐性的“一房二賣”。虛賣車位是“一物二賣”的特殊形態(tài)。如開發(fā)商將地下車位出售給購房者后，又將地下車位計入公攤面積向購房者分?jǐn)傎M用，開發(fā)商則在保留車位產(chǎn)權(quán)的同時，甚至?xí)攒囄划a(chǎn)權(quán)向銀行申請抵押貸款。這種虛賣車位行為虛構(gòu)了購房者取得車位產(chǎn)權(quán)的假象，從購房者處騙取了兩筆款項，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成欺詐。所以，“一房二賣”是否構(gòu)成欺詐不應(yīng)絕對化。

其次，開發(fā)商違反商品房商銷性的欺詐。商品房的商銷性是指房屋具有依法可以銷售性質(zhì)。我國現(xiàn)行法律對商品房開發(fā)銷售實施嚴(yán)格的審核制度，應(yīng)推定開發(fā)商明知上述審核制度的嚴(yán)格規(guī)定。如果開發(fā)商尚未取得但聲稱取得了房屋銷售必備手續(xù)的，即構(gòu)成銷售商品房上欺詐行為。司法解釋第九條采取不完全列舉方式規(guī)定了開發(fā)商違反商銷性的三種情況，即故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第三，商品房面積過度縮水時亦可有限制適用懲罰性賠償。根據(jù)司法解釋，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。